Банки тормозят: Ипотека остается дорогой несмотря на шаги ЧНБ

Текущая ситуация на рынке ипотеки в Чехии не сулит хороших новостей для заемщиков. В начале августа средняя предложенная процентная ставка по кредитам на жилье составила 5,42%, что лишь на 0,07% ниже, чем месяцем ранее. Это значит, что ежемесячный платеж по ипотеке на 3,5 миллиона крон со сроком погашения 25 лет в августе составил 21 326 крон. Об этом свидетельствуют данные последнего отчета Swiss Life Hypoindex.

По словам Йиржи Сыкора, аналитика по ипотечным кредитам Swiss Life Select, причины этой ситуации не совсем ясны. Одной из возможностей является то, что банки создают себе "подушку безопасности" на случай досрочного погашения кредитов. До конца августа это можно сделать почти бесплатно, что позволяет клиентам легко переходить между банками в поисках лучших условий. Однако с началом сентября за досрочное погашение придется платить значительно больше.

"Банки, возможно, компенсируют убытки за годы, когда ставки и, соответственно, маржа банков были на очень низком уровне," - добавил Сыкора.

С февраля 2023 года, когда средняя предложенная ставка достигла 6,37%, процентные ставки снизились на 0,95 процентного пункта. За тот же период Чешский национальный банк снизил свою ключевую ставку на 2,5 процентного пункта до текущих 4,5%.

Банки аргументируют, что для них важнее так называемые процентные свопы, то есть ставки, по которым они занимают на межбанковском рынке. Эти ставки не падают так быстро. Тем не менее, аналитики Swiss Life Select считают, что у чешских банков есть пространство для снижения ставок для конечных клиентов.

Три фактора, влияющие на будущее

По словам Тома Кадержабека, руководителя продуктового отдела Swiss Life Select, дальнейшее развитие ипотечных ставок будет зависеть от трех факторов. Первый из них — это уровень инфляции. Чем ниже инфляция, тем быстрее ЧНБ будет снижать процентные ставки, а следовательно, упадут и процентные свопы.

Вторым фактором будут маржи банков. Конкуренция между банками может подтолкнуть их к снижению ставок. Например, Moneta Money Bank, которая в начале месяца первой на рынке объявила, что при определенных условиях предложит ипотеку со ставкой от 3,99%. Эта ставка будет доступна тем, кто зафиксирует ее на пять лет вперед и нуждается в кредите на сумму до 55% от стоимости заложенной недвижимости. Это предложение будет особенно привлекательным для клиентов с высокими сбережениями или тех, кто уже частично погасил первоначальный кредит.

"Мы предлагаем исключительно выгодные условия, чтобы в условиях конкуренции показать на те банки, которые повышают ставки или удерживают их на уровне, не соответствующем общему снижению ставок на рынке," - заявил Томаш Спурный, председатель правления и генеральный директор Moneta Money Bank.

Что дальше?

Третий важный фактор — это "подушка безопасности" банков на случай попыток клиентов перейти к конкурентам. Здесь все зависит от того, что возобладает: борьба за клиентов или страх перед убытками из-за досрочного погашения кредитов.

"Учитывая текущую макроэкономическую ситуацию и прогнозы, вероятно, что ипотечные ставки к концу года останутся на уровне выше 4,5%, а в 2025 году мы можем увидеть ставки около 4%. Более того, возможно, впервые за долгое время появятся ипотечные кредиты с ставками, начинающимися с тройки," - добавил Кадержабек.