Ипотеки заморожены: снижение ставок не произошло

Ожидаемое снижение ставок по ипотечным кредитам так и не произошло. В течение пяти месяцев процентные ставки по ипотечным кредитам практически не менялись, несмотря на то что Чешский национальный банк трижды снижал базовую ставку с 6,75% до 5,25%. В начале июня средняя предлагаемая ставка по ипотекам по данным Swiss Life Hypoindex оставалась на уровне 5,51%.

Банки объясняют, что снижение ставок невозможно из-за стоимости денег на межбанковском рынке, хотя эксперты также предполагают влияние предстоящих изменений в законодательстве о досрочном погашении ипотеки в период фиксации. В настоящее время условия выгодны для клиентов, но с сентября банки смогут взимать комиссию в размере 0,25% от досрочно погашенной суммы кредита за каждый год до конца периода фиксированной ставки, но не более 1%.

Это означает, что в зависимости от размера досрочного погашения банки смогут получать десятки тысяч крон, тогда как сейчас они могут требовать только возмещение обоснованных административных расходов в пределах нескольких сотен крон.

Ожидание новых правил

«С высокой вероятностью банки ждут вступления в силу изменений закона с 1 сентября. Ожидается, что с этого момента ставки снова начнут снижаться, так как банки будут уверены, что новые ипотеки будут подписаны по правилам изменений», — заявила Люция Драсалова из Sirius Finance.

Она также добавила, что это может привести к росту цен на недвижимость, так как снижение ставок увеличит спрос на жилье. Уже сейчас в некоторых регионах наблюдается рост цен на недвижимость и высокий спрос.

Эксперт Broker Trust Либор Войта Остатек соглашается с возможным снижением ставок: «Вероятно, произойдет некоторое снижение с сентября, когда банки смогут взыскивать целесообразные расходы в случае досрочного погашения кредита в период фиксации. Это снизит риск потерь для банков, что может повлиять на снижение ставок».

Влияние на экономику

На динамику процентных ставок в экономике в первую очередь влияют ставки Чешского национального банка (ЧНБ). Помимо них, стоимость денег определяется так называемым PRIBOR (Prague Inter Bank Offered Rate) — средней процентной ставкой, по которой банки готовы предоставить незастрахованную ликвидность на чешском межбанковском рынке.

По словам генерального директора Ekospol Евгена Корца, PRIBOR часто используется как референтная ставка для расчета процентных ставок по ипотекам и другим кредитам. «PRIBOR реагирует на ставки центрального банка, а также на рыночную ситуацию и потребности отдельных банков, которые могут размещать свободные деньги без риска в ЧНБ на срок до 14 дней».

Межбанковские свопы

«Мы используем PRIBOR как один из инструментов для установления процентных ставок по финансовым продуктам, но на стоимость ипотеки больше влияют ставки по трех- и пятилетним процентным свопам», — заявил пресс-секретарь České spořitelny Филип Хрубы. «С учетом того, что их стоимость с первого квартала непрерывно растет, мы не ожидаем, что процентные ставки по ипотекам до конца года упадут ниже 4,5%. Вероятнее всего, они будут находиться в диапазоне 4,5-5%».

Экономист České spořitelny Михал Скорепа добавил, что ключевой причиной увеличения уровня свопов в этом году является замедление снижения инфляционных давлений, особенно в США, а также в Европе и Чехии. «Ожидания будущего развития ставок на высоком уровне определяют текущие более высокие значения долгосрочных процентных свопов».

Перспективы

Европейский центральный банк недавно снизил базовую ставку на четверть процентного пункта до 4,25%. В мае ЧНБ также снизил ставку на полпроцентного пункта, но глава ЧНБ Алеш Михл предупредил, что дальнейшее снижение будет проводиться осторожно. Следующее голосование по ставкам состоится в конце июня.

Эксперты не ожидают значительных изменений ставок по ипотекам даже после этого. «Оптимистичные ожидания о том, что ставки по ипотекам будут стремительно снижаться вслед за действиями ЧНБ и упадут ниже 5% к середине года, не оправдались и вряд ли оправдаются в ближайшее время», — подытожил аналитик Swiss Life Select Йиржи Сикора. «Возможно, после летних каникул, когда начнут действовать новые менее выгодные для клиентов правила рефинансирования, банки начнут значительно снижать ставки».

Таким образом, ставки по ипотекам будут постепенно снижаться, но темпы и конечный результат к концу года не будут такими, как ожидали многие эксперты. «Банки не снижают ставки, так как репо-ставка ЧНБ влияет в основном на краткосрочные деньги с фиксированием до одного года. На более долгосрочные фиксированные ставки наибольшее влияние оказывают свопы, стоимость которых в последнее время выросла на 0,5-0,7%. Если бы банки продолжали снижать ставки, они бы существенно сократили свою маржу», — заключил Либор Остатек из Broker Trust.

Текст: редакция Around Prague