27 мая 2023, 08:30 Экономика

Застройщик просчитал, как формируется цена на квартиру. Ожидать снижения цены не стоит

151 961 чешская крона - средняя цена квадратного метра в новостройке в Праге. Не слишком ли это много, или цена соответствует времени? И можно ли строить за 100 000 чешских крон за метр? Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta, раскрыл расчеты и выкладки застройщиков.

Что произойдет, если в пражской недвижимости будут предлагаться квартиры по цене 105 000 тысяч за метр? Все 50 из них исчезнут из предложения в течение трех дней - значит, голод на квартиры в столице еще есть.

Однако возможно ли вернуться к этой цене, по которой квартиры продавались в Праге пять лет назад и которую застройщики воспринимают лишь как маркетинговую уловку девелоперской компании Central Group?

"Я не знаю расчетов других, но я знаю наши расчеты. Мы строим большинство наших квартир по более высоким стандартам, и стоимость строительства в настоящее время практически не превышает 70 000 чешских крон за квадратный метр. Это только стоимость строительства", - подсчитал Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta.

Кроме того, есть то, что мы называем "мягкими расходами", то есть различные проекты, разрешения, проектирование. Все это стоит денег. С учетом этого мы можем выйти на 80 000 за метр. Кроме того, есть юридические расходы, расходы на маркетинг, и мы даже не учли землю, которую нам пришлось купить", - добавил он.

Строительство квартир против облигаций с доходностью

Земля, по крайней мере, в тех местах, где строит "Penta", стоит еще 20 000 - 25 000 чешских крон за квадратный метр.

"Мы уже достигли 100 000, а прибыли нет", - сказал он, добавив, что если бы все расходы были сведены к минимуму, использовались самые дешевые материалы, закупаемые в огромных объемах, и у компании была бы земля, купленная по хорошей цене, то теоретически она могла бы достичь цифры в 100 000. Однако каждая компания должна логически учитывать свою маржу, и если все сложить вместе, то нынешние рыночные цены являются адекватными, считает Паличка.

"Я могу говорить за нас. Мы стараемся держать маржу где-то в районе 15 процентов. Может быть, это и не кажется таковым, но развитие недвижимости - довольно рискованный бизнес. Все происходит в течение многих лет, и на этом пути есть много неизвестностей. Вы можете оступиться, по крайней мере, в плане времени или объема. При марже менее 15 процентов это в принципе не имеет смысла, особенно когда сегодня на рынке капитала можно купить облигации за восемь процентов", - добавляет Паличка.

По его словам, цены будут снижаться благодаря более быстрому получению разрешений на строительство. "Затраты снизятся. Особенно если у вас есть что-то в кредит, и вы платите проценты".

Перспективы? Земля дорожает

В прошлом году, по данным Чешского статистического управления, доступность жилья по отношению к доходам домохозяйств была худшей в истории. Так могут ли цены снова упасть?

"Со временем стоимость строительства может снизиться, возможно, если будет мало строительства, а строительные компании будут нуждаться в работе и готовы пойти на снижение цен. Возможно, это отразится на материалах", - говорит Паличка, добавляя, что этой тенденции противостоит все более дорогая земля.

"В Праге, например, очень часто встречаются участки "браунфилд", которые загромождены, их нужно расчищать, и нет особой перспективы, что цена снизится", - добавляет он. По его словам, нынешнее снижение объемов строительства и тот факт, что многие проекты были отложены или остановлены, также не играют на руку удешевлению. В ближайшие годы они будут отсутствовать в предложении.

Квартира - это пазл из товаров. Их цена такая же, как и за рубежом

"Если рассматривать квартиру комплексно, то она состоит из определенных категорий товаров, которые сегодня имеют ту же цену, что и на Западе. Хотя бы потому, что половина этих изделий - с Запада. Это означает, что нет никаких причин для того, чтобы квартиры здесь стоили меньше, чем в других местах. Кроме того, конечно, есть цена рабочей силы, которая здесь дешевле, чем в некоторых странах, но даже она продолжает расти", - добавляет Паличка.

Эта ситуация, по его словам, приведет к тому, что все больше людей будут переходить на аренду жилья.

Чешская Республика уникальна по сравнению с другими странами тем, что около 80 процентов людей владеют собственным жильем.

"Я думаю, что эти 80 процентов немного созданы тем, что после революции у многих людей появилась возможность покупать квартиры на очень выгодных условиях, будь то у муниципалитетов, государства или даже компаний. Это создало большую группу хозяев, которые в обычных условиях не имели бы собственного жилья", - говорит он, добавляя, что арендная плата также будет расти.

"Арендная плата определяется рынком и тем пределом, который люди в состоянии оплатить. С другой стороны, она также складывается из расходов. Поэтому я думаю, что арендная плата будет двигаться примерно в соответствии с ростом цен на недвижимость".

Похожие новости

После закупок этого года Чешский национальный банк увеличил количество золота в своих резервах более чем в два раза. Если в конце прошлого года в его резервах находилось 12 тонн золота на сумму 15,8 млрд.
За досрочное погашение ипотечного кредита придется доплачивать. Правительственная коалиция в последние дни договорилась о том, что с января плата за это составит до одного процента от оставшейся суммы кредита.
В среднем продавец зарабатывает 26 295 тыс. крон брутто в месяц, что на три тысячи больше, чем три года назад. Курьер получает 32 929 крон, что на четыре с лишним тысячи больше, чем в 2020 году. Работник склада зарабатывает 31 366 крон в месяц
После восьми месяцев снижения инфляция в годовом исчислении в октябре она выросла и составит от восьми до девяти процентов после сентябрьских 6,9 процента. С этим согласны аналитики, опрошенные Чешским агентством печати.
Более 60% чехов ожидают, что в этом году недвижимость подорожает на три-пять процентов, как при аренде, так и при продаже новых домов или квартир. В то же время более половины владельцев недвижимости опасаются снижения ее стоимости из-за инфляции.
Когда министр труда Чехии Мариан Юречка (KDU-ČSL) заговорил о регистрации контрактных работников, он связал это с вопросом об увеличении лимитов по сборам на эти виды гибкой работы. По прошествии нескольких месяцев ситуация выглядит иначе.
Правительство не только собирается вдвое сократить пособия для государственных служащих, но и хочет ввести правило, согласно которому 50% оставшихся денег всегда должно идти на пенсионные накопления.
Несмотря на риски, связанные с войной на Украине, европейские энергетические компании хранят все большие объемы природного газа в этой стране, которая с февраля прошлого года сопротивляется российской агрессии.
Цены в магазинах постепенно снижаются, но происходит это в основном благодаря иностранной конкуренции и собственным торговым маркам компаний. Об этом говорит президент Конфедерации торговли и туризма Чешской Республики Томаш Проуза.
Потребители энергетической группы ČEZ, не имеющие фиксированной цены, а это большинство, увидят, что их электроэнергия подорожает в связи с предложением Управления по регулированию энергетики (ERO) повысить регулируемую часть на 70 % максимум на 2 %
Почти две сотни филиалов строительного общества "Modré pyramidy" претерпят значительные изменения. Они изменят свой внешний вид и название. Во вторник первый из них был переименован в KB Advice Point.
В связи с ожидаемым снижением ставок Чешского национального банка (ЧНБ) первые банковские учреждения начали снижать процентные ставки по кредитам наперед. По мнению экспертов, процентные ставки по ипотечным кредитам в скором времени могут оказаться