Государство ужесточает меры против неплательщиков аренды. Судебные процессы по выселению будут ускорены
Выселение арендатора, который не платит аренду, наносит ущерб собственности и отказывается покинуть квартиру даже после получения уведомления о расторжении договора, является долгим и сложным процессом. Владельцу недвижимости приходится проходить через длительные судебные разбирательства, во время которых он не может свободно распоряжаться своей собственностью. Изменить эту ситуацию должна новая поправка к гражданскому процессуальному кодексу, принятая вместе с законом о поддержке жилья, которую одобрила правительство.
Примером может служить опыт Либуше Елинковой из Лоунска. «Сыну пришлось уехать, и я сдала его квартиру его знакомой. Первый месяц аренду она заплатила, за второй и третий — ничего. К счастью, эти месяцы покрыла залоговая сумма. Но потом деньги не поступали вообще», — рассказала она. Только угроза судебного иска заставила неплательщицу съехать.
Однако такие случаи редки. «Иски о выселении часто приводят к тому, что квартира остается незаконно занята арендаторами на два, а то и три года. Это нельзя считать приемлемым способом защиты прав арендодателей», — отмечает заместитель председателя Гражданского союза владельцев недвижимости в ЧР Карел Полата.
Даже после окончания срока уведомления о выселении арендаторы продолжают незаконно занимать квартиру. «Это значит, что они пользуются чужой собственностью стоимостью несколько миллионов крон без юридических оснований и против воли владельца», — подчеркивает Полата.
Новая поправка должна изменить эту ситуацию. «Мы предлагаем, чтобы в таких случаях арендодатель мог обратиться в суд, который без проведения заседания издаст приказ о выселении из квартиры или дома», — объясняет министр юстиции Павел Блажек (ODS).
Новое приказное производство будет иметь свои условия. Оно будет применяться только к случаям, когда между арендодателем и бывшим арендатором существовали арендные отношения, которые уже закончились. Арендодатель также должен будет доказать, что действительно владеет недвижимостью, что бывший арендатор получил уведомление о выселении или что срок аренды уже истек, и что арендатору была отправлена письменная просьба о выселении.
Эту просьбу арендодатель должен будет отправить за четырнадцать дней до подачи иска в суд, который затем должен будет подождать два месяца, чтобы узнать, не оспорит ли арендатор эту просьбу собственным иском о недействительности выселения.
Эти изменения уже одобрены правительством, все коалиционные партии с ними согласны. «Парламент должен рассмотреть закон в ближайшие месяцы. Завершение законодательного процесса ожидается до конца этого года, чтобы реформы вступили в силу в июле 2025 года», — сообщили в Министерстве регионального развития, которое является гарантом всего пакета законов.
Однако оппозиция имеет определенные сомнения по поводу этой поправки. «Если арендатор подаст апелляцию против приказа, то начнется обычный судебный процесс. Вопрос в том, сколько арендаторов не подадут апелляцию», — задается вопросом теневой министр регионального развития от движения ANO Клара Досталова.
Директор Департамента законодательства, права и анализа Торгово-промышленной палаты Ленка Янакова считает, что пока невозможно оценить, как эти изменения будут работать на практике. «Чешское законодательство долгое время не способствовало развитию арендного жилья в широком масштабе, в том числе из-за возможного злоупотребления со стороны хронических неплательщиков и слабой защиты собственников недвижимости. Представленный законопроект не решает эти проблемы.»
Как происходит выселение неплательщика аренды сегодня? «Законный срок уведомления составляет три месяца и начинается с первого дня месяца, следующего за месяцем вручения уведомления», — объясняет адвокат из адвокатской конторы bpv Braun Partners Индра Познякова.
«В случае немедленного уведомления, когда арендатор серьезно нарушает свои обязанности, арендные отношения прекращаются сразу после вручения уведомления, и обязанность передать недвижимость возникает не позднее чем через месяц после вручения уведомления», добавляет она.
Если арендатор не выселяется, арендодатель не должен менять замки или вызывать полицию. «Полиция в этом случае мало поможет. Она может быть вызвана, если происходит порча имущества или конфликт обостряется, но не обеспечит выселение», — отмечает Познякова.
В таких случаях арендодатель должен подать иск о выселении. Если арендатор не покинет недвижимость даже после окончательного судебного решения, дело можно передать судебному исполнителю, который может провести выселение принудительно.
«Процесс может быть довольно длительным», — признает Познякова.
Длительность процесса подтверждает и пояснительная записка к поправке, согласно которой средняя продолжительность судебного процесса по выселению составляет почти год. В Праге, Центральной Чехии и Брно — в среднем до 450 дней.
«Опасения по поводу длительности процесса выселения и невозможности взыскания задолженности приводят к тому, что некоторые владельцы не хотят сдавать квартиры вообще. Многие арендодатели предпочитают заключать краткосрочные договоры аренды на три месяца или меньше», подводит итог Познякова.
