Снижение процентных ставок по ипотеке и улучшение экономической ситуации делают покупку недвижимости в Праге более привлекательной. Согласно анализу инвестиционной компании BH Securities (BHS), чтобы покупка квартиры окупилась, достаточно ежегодного роста цен на недвижимость на 4%.
По данным Deloitte Real Index, во втором квартале 2023 года средняя цена за квадратный метр в Праге составила 132 000 крон. Это на 5,7% больше, чем в предыдущем квартале, и на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В условиях, когда предложение продолжает не поспевать за спросом, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен. Например, Чешский национальный банк предсказывает увеличение цен на жилье в среднем на 5% в год.
По словам аналитика BHS Тимура Баротова, ключевым фактором для инвесторов является рост цен. Если стоимость недвижимости увеличивается быстрее, чем на 4% в год, большинство инвесторов останется довольным. В противном случае инвесторы могут столкнуться с убытками.
Пример инвестиций в квартиру
Анализ BHS был проведен на примере покупки двухкомнатной квартиры (2+kk или 2+1) в Праге с использованием ипотечного кредита на срок до 10 лет. Инвестор планирует сдавать квартиру в аренду, а затем продать ее. В расчетах учитывались такие факторы, как ипотечные ставки, налоги, расходы на ремонт и инфляция.
Если инвестор приобретет квартиру за 7 миллионов крон, используя собственные средства для покрытия 20% от стоимости (1,4 млн крон) и берет ипотеку на оставшиеся 5,6 млн крон, то в первый год он может оказаться в убытке. Это связано с тем, что даже при росте стоимости квартиры на 5% в год расходы на налоги, комиссию риелтора и ипотеку могут перекрыть возможную прибыль. Однако, с каждым годом владения квартирой потенциальный доход будет расти, и через пять лет, при тех же условиях, чистая прибыль может составить 650 000 крон.
Если же ежегодный рост цен на недвижимость составит 7%, то прибыль может достигать 270 000 крон в год. Однако, при снижении роста до 3% прибыль будет практически нулевой. В случае отсутствия роста инвестор может оказаться в убытке на сумму до 170 000 крон в год.
Покупка жилья в Праге — это рискованная инвестиция
Несмотря на текущий рост цен, недвижимость в Праге нельзя рассматривать как гарантированно успешную инвестицию. В BHS считают, что инвестиции в пражскую недвижимость стали более рискованными по сравнению с прошлыми годами и даже менее надежными, чем государственные облигации. Хотя вероятность резкого падения цен в ближайшее время невелика, в долгосрочной перспективе ситуация может измениться, особенно если в период рецессии резко возрастет уровень безработицы. Кроме того, риск могут представлять политические инициативы, направленные на регулирование рынка недвижимости из-за высокой стоимости жилья.
Высокие цены на жилье и в других крупных городах
Не только в Праге наблюдается рост цен на жилье, подобная ситуация складывается и в других крупных городах Чехии. Однако в таких регионах, как Мост, Хомутов, Теплице, Усти-над-Лабем, Чеб и Карловы Вары, недвижимость остается более доступной. Это связано с менее развитой инфраструктурой, худшими условиями труда и более низким уровнем жизни.
Молодые люди, которые не унаследовали жилье, оказались в особенно трудной ситуации. Накопить на собственную квартиру в крупных городах для них почти невозможно. Социоэкономическая нагрузка, связанная с этим, оказывает значительное давление на людей, замедляя экономику страны.
Будущее инвестиций в пражскую недвижимость
Покупка квартиры в Праге, несмотря на высокий уровень цен, все еще может быть выгодной, если нынешняя тенденция роста продолжится. Однако инвесторы должны быть готовы к рискам, связанным с возможной стагнацией или даже падением цен в будущем.
