Конкуренция на рынке недвижимости обостряется: инвесторы скупают дома целиком

Чешский рынок жилья переживает кардинальные изменения. Раньше девелоперы ориентировались на покупателей, ищущих один или два объекта, но теперь они все чаще сотрудничают с институциональными инвесторами. Крупные компании и фонды недвижимости выкупают целые здания и сдают их в аренду. Это увеличивает количество предложений на рынке аренды, но усложняет ситуацию для тех, кто хочет купить собственное жилье.

Инвесторы скупают жилье, а цены растут

«Мы наблюдаем растущий интерес инвесторов к стабильным активам, в первую очередь к аренде жилья и логистике», — отмечает Зденка Клапалова, управляющий директор консалтинговой компании Knight Frank и президент Ассоциации развития рынка недвижимости (ARTN).

Этот тренд усугубляет нехватку предложений, что на протяжении многих лет подталкивает цены вверх. Если объем строительства не увеличится, а часть новых объектов будет сразу переходить к институциональным покупателям, шансы обычных граждан приобрести жилье станут еще ниже.

По данным аналитиков, только в Праге не хватает около 50 000 квартир, и этот дефицит ежегодно увеличивается на 5 000. В масштабах всей страны необходимо строить 47 500 новых единиц жилья в год, чтобы компенсировать рост населения и износ недвижимости. Однако текущие темпы строительства значительно отстают от этих показателей: в прошлом году в Чехии было построено всего 30 000 квартир.

Жилье стало самой востребованной инвестицией

Согласно ежегодному отчету Trend Report от ARTN, жилые объекты сейчас являются самыми популярными инвестициями среди всех видов недвижимости. Почти все компании и аналитики прогнозируют дальнейший рост этого сегмента.

Дополнительным фактором, привлекающим инвесторов, стало снижение процентных ставок, удешевляющее финансирование сделок. «Мы видим активное развитие облигационного финансирования, а спрос на выпуски долговых обязательств со стороны ритейловых и институциональных инвесторов остается высоким», — поясняет Павел Климент из консалтинговой компании KPMG.

В последние годы стоимость жилья в Чехии заметно выросла. В 2023 году средняя цена новой квартиры в Праге составила 157 000 крон за квадратный метр. Квартира площадью 70 квадратных метров обходилась покупателям в 11 миллионов крон, что на 10% выше, чем годом ранее. В регионах рост составил 7%, и цены колеблются от 85 000 до 100 000 крон за квадратный метр. Эксперты прогнозируют, что в 2025 году цены могут вырасти еще на 5–10%.

Рост цен увеличивает спрос на аренду

Поскольку все меньше людей могут позволить себе покупку квартиры, доля населения, живущего в аренду, растет. Согласно данным Eurostat, с 2019 года этот показатель увеличился с 21,4% до 25,3%. Высокий спрос на аренду, в свою очередь, подталкивает цены вверх. В 2023 году средняя арендная плата в Чехии выросла на 6%, а в Праге — на 7,5%.

Одним из крупнейших игроков на рынке аренды новых квартир является группа AFI Europe, управляющая 873 квартирами и планирующая построить еще 1 130. Ее проекты практически полностью заселены: «Заполняемость наших комплексов составляет 94–98%, что является максимальным уровнем в этом сегменте», — утверждает менеджер по аренде AFI Europe Елена Писотчи.

Города начинают строить муниципальное жилье

Из-за высокой стоимости недвижимости местные власти вынуждены вмешиваться в рынок, чтобы обеспечить жильем работников важнейших профессий — учителей, врачей, полицейских. Министерство регионального развития Чехии также запустило программу поддержки строительства доступного арендного жилья.

«Наша цель — чтобы каждый десятый объект в стране принадлежал муниципалитетам или сдавался в аренду по социальным программам», — заявил министр регионального развития Петр Кульханек.

На сегодняшний день лишь 3,5% жилого фонда в Чехии находится в собственности городов и общин. Однако правительство намерено изменить эту ситуацию, предлагая дотации и льготные кредиты на строительство тысяч новых квартир.