Миллиарды на аренду: пенсионные фонды готовы вложить 20 млрд крон в рынок жилья, но подойдёт ли это всем?

В ближайшие годы рынок аренды жилья в Чехии может получить мощный финансовый импульс — десятки миллиардов крон из пенсионных фондов, в которых чехи копят на старость. Министр финансов Збынек Станюра (ODS) считает, что это поможет решить острую проблему доступности жилья, которая затрудняет жизнь даже людям со средними доходами. Однако воспользоваться новой возможностью смогут далеко не все фонды.

Экономист Якуб Комарек из PAQ Research отмечает, что привлечение пенсионных фондов — один из способов смягчить кризис на рынке недвижимости. Но он подчеркивает, что проблема носит комплексный характер: Национальный экономический совет правительства (NERV) уже предложил целый ряд мер, включая пересмотр налогообложения недвижимости.

Хотя правительство не планирует менять налоговую политику, оно намерено предоставить пенсионным фондам больше свободы уже в этом электоральном цикле. Партия ODS хочет внести соответствующие изменения через поправку к закону о поддержке жилья.

Что изменится для пенсионных фондов?

Согласно информации Seznam Zprávy, пенсионные компании смогут инвестировать в облигации и другие ценные бумаги компаний, занимающихся арендным жильем. Также им разрешат вкладывать средства в фонды недвижимости, что сейчас запрещено законом.

«Мы уже несколько месяцев обсуждаем этот вопрос с Министерством финансов. Для некоторых, особенно сбалансированных фондов, это может стать привлекательным способом диверсификации активов», — говорит Ян Седлачек, представитель Ассоциации пенсионных компаний.

Станюра ожидает, что таким образом в сектор аренды поступят десятки миллиардов крон. В конце прошлого года пенсионные компании управляли активами на сумму около 600 миллиардов крон, и им могут позволить инвестировать до 20% от этой суммы.

Однако более реалистичные прогнозы скромнее. По словам Седлачека, в ближайшие годы речь идет о сумме порядка 20 миллиардов крон. Некоторые фонды, например, старые трансформированные структуры, не найдут такие вложения привлекательными.

Оптимизм и реальность

Несмотря на осторожные прогнозы, эксперты сходятся во мнении, что новый закон может дать толчок развитию рынка аренды.

«Если на рынке появится больше арендных квартир, это может немного улучшить ситуацию с доступностью жилья», — считает Зузана Худоба, основательница консалтинговой компании BTR Consulting.

Министр финансов надеется, что вместе с другими мерами — субсидиями и льготными кредитами для муниципалитетов — Чехия сможет строить на несколько тысяч квартир в год больше.

Однако этот прогноз может оказаться слишком оптимистичным. Например, в Праге строительство дома на 200 арендных квартир обходится примерно в миллиард крон. То есть на 20 миллиардов можно построить около 4 000 квартир. В небольших городах строительство дешевле, но бюрократические препоны остаются: согласование проекта многоквартирного дома в Чехии занимает более пяти лет. Это значит, что эффект от нового закона может проявиться с заметной задержкой.

Сколько именно квартир удастся построить на средства пенсионных фондов, зависит от рыночных возможностей и инвестиционной стратегии каждого фонда. Но одно очевидно: реформа — это шанс хоть немного изменить ситуацию на рынке аренды, где спрос давно превышает предложение.