Квартира со скидкой в обмен на дорогую ипотеку? Кто может себе это позволить, почему бы и нет, но многие снимают жилье

Тем, у кого есть накопления и более высокие доходы, возможно, выгоднее получить квартиру со скидкой по ипотеке, чем платить за дорогую аренду. Ипотека сейчас дешевле инфляции, которая в сентябре составила 6,9%. Более того, в течение двух лет ставки, скорее всего, будут снижаться. Однако с точки зрения сиюминутного решения проблемы аренда предпочтительнее.

"При нынешних ставках по ипотеке очевидно, что аренда с математической точки зрения выгоднее. Однако следует учитывать возможность договориться о скидке на покупку квартиры, при этом можно ожидать снижения процентных ставок по ипотеке и удорожания квартиры в долгосрочной перспективе", - говорит специалист Тринити Банка Йиржи Ванчура.

О скидке при покупке квартиры можно договориться потому, что многие не смогут получить ипотечный кредит по текущим ставкам. В основном это касается квартир, побывавших в эксплуатации. По сравнению с ценой предложения можно сэкономить более десяти процентов.

Когда ставки по ипотеке снизятся до трех-четырех процентов, что ожидается примерно через два года, можно будет рефинансировать нынешнюю шести-, семи- и даже восьмипроцентную ставку с небольшой фиксацией на более низкую ставку. Но такой расчет могут сделать только те, у кого достаточно средств для этого.

Расчет банкира: ждать снижения ставок

Для принятия дальнейших решений можно воспользоваться расчетами, подготовленными для Novinky.cz Йиржи Ванчурой из Trinity Bank.

Средняя квартира в Праге с планировкой 2+kk и площадью 60 кв. м сейчас стоит около 7,2 млн. чешских крон. Сопоставимую квартиру в Брно можно купить за 5,4 млн. При 80%-ной ипотеке, полученной в сентябре по ставке 5,74%, ежемесячный платеж составляет 34 000 чешских крон в Праге и 25 000 чешских крон в Брно. Пражское домохозяйство с чистым ежемесячным доходом в 62 000 чешских крон может себе это позволить, а брненское - 42 000 чешских крон.

Теперь арендная плата станет более выгодной. В Праге она составит около 22 тыс. в месяц за ту же недвижимость, в Брно - на пять тысяч меньше. Для того чтобы сумма арендной платы сравнялась с ежемесячным платежом по ипотеке, ставки должны снизиться примерно до 2,5%.

"Поэтому в случае среднего домохозяйства рационально выбрать аренду и дождаться более удобного периода для получения ипотечного кредита. Или взять ипотечный кредит, но на меньшую сумму", - советует Ванчура.

Примеры, которые уже говорят в пользу покупки

"В долгосрочной перспективе, однако, всегда лучше иметь недвижимость в собственности, чем сдавать ее в аренду. Кроме того, по мере постепенного погашения ипотечного кредита проценты уменьшаются, а вот арендная плата может значительно возрасти", - говорит руководитель Ownest Мартин Мачала.

Например, для 3-комнатной квартиры площадью 73 кв. м и стоимостью 7,7 млн. чешских крон погашение по ставке 5,74% составляет 40 800 чешских крон, из которых проценты - 32 300 чешских крон. "Ежемесячная арендная плата в такой квартире составляет 25 300 чешских крон при средней цене за метр. Однако при ставке 4,5% процент за эту же квартиру при пятилетней фиксации составляет уже 25 150 чешских крон, т.е. меньше, чем арендная плата", - подсчитал Мачала.

Аналогичная ситуация и с квартирой 2+kk площадью 47 кв. м стоимостью пять миллионов. Сумма погашения составляет 25 900 чешских крон по ставке 5,74%, из которых проценты - 20 600 чешских крон. Ежемесячная арендная плата составляет 16 300 чешских крон. При ставке 4,5% проценты составляют 16 000 крон при пятилетней фиксации - меньше, чем арендная плата.

"Таким образом, ипотека выгодна даже при снижении процентной ставки ниже 4,5%. Мы ожидаем такого снижения ставок примерно через 12-18 месяцев", - сказал Мачала.

"Из серии сравнений за 20 лет следует, что покупка квартиры всегда выгоднее, чем долгосрочная аренда", - считает брокер Изток Топлак из агентства недвижимости Remax.

Какую сумму должен взять претендент на ипотеку, если он один

"Чтобы купить квартиру в пражском районе Жижков за 4,5 млн. чешских крон с ипотекой в 3,6 млн. чешских крон, претендент должен иметь валовой доход не менее 39 тыс. чешских крон в месяц. Если он один", - подтвердил Мартин Вашек, генеральный директор Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.

"В Брно для квартиры стоимостью 3,4 млн. чешских крон с ипотекой в 2,72 млн. чешских крон доход составляет 30 тысяч, в Оломоуце для объекта стоимостью более 3 млн. чешских крон с ипотекой в 2,5 млн. чешских крон доход составляет не менее 28 тысяч", - сказал он.

В краткосрочной перспективе аренда окупается, обычно требуется только три арендных платежа - аванс на депозит и комиссионные агенту по недвижимости. Фактические платежи по аренде и ипотеке, например, в Праге, примерно одинаковы. Арендная плата, скорее всего, будет расти, а ипотека - дешеветь.

Жилой комплекс Stodůlky: ипотека против аренды

За 4,2 млн. чешских крон можно приобрести, например, квартиру 2+kk площадью 43 кв. м в жилом комплексе в пражских Стодулках. Арендная плата в этом районе на портале Sreality.cz составляет от 18 000 до 23 500 чешских крон в месяц за квартиру такой же планировки.

Однако в долгосрочной перспективе, особенно если семья задумывается об обеспечении жильем своих детей, по мнению экспертов, очевидным выбором является покупка в ипотеку.

Квартира вместо общежития. Соседи по комнате могут помочь с ипотекой

"Дочь моей подруги учится в университете в Праге. За общежитие она платит 6 500 чешских крон в месяц. Она учится на втором курсе, а ее брат будет поступать в колледж в следующем году. Чем платить за общежитие в два раза больше, лучше купить дешевую квартиру в ипотеку и снимать одну комнату в качестве соседа", - говорит Владимир Бруна, руководитель инвестиционной компании B&K Nemovitostní investice.

Он приводит прямой пример. Семья купила трехкомнатную квартиру в Праге-Либене за семь миллионов крон. Они взяли в долг четыре миллиона, и в конечном итоге это получается лучше, чем плата за обучение в колледже. И по комфортности проживания.

"В Праге не хватает 50 000 квартир. Вполне вероятно, что через два-три года цены на квартиры снова вырастут. И если за это время ставки по ипотечным кредитам упадут, то не составит труда рефинансировать более дорогой кредит и снизить платежи", - говорит Бруна.

Аренда в лучшем месте стоит более 30 000 в месяц

"Падение объемов строительства новых квартир действительно масштабное. В августе застройщики начали строительство всего 85 квартир в столице. Этот спад, а также высокие цены на материалы и землю могут привести к значительному росту цен на новые квартиры в будущем", - считает директор Creditas Real Estate Томаш Драбек.

Уже сейчас наблюдается значительный рост арендной платы в премиальных районах и новых квартирах. Таким образом, арендная плата реагирует на дорогие ипотечные кредиты. Хотя через год-два они, вероятно, подешевеют, арендная плата, скорее всего, не снизится. Скорее, ожидается стабилизация.

"Несмотря на цену 620 чешских крон за квадратный метр, все 140 квартир были сданы в течение четырех месяцев после последнего утверждения", - поделился Рудольф Крайна из компании Trigema Rental, построившей новый арендный дом в Карлине. То есть в популярном районе в центре города.

В Мосте аренда предпочтительнее, но и покупка может иметь смысл

Но в регионах, удаленных от столицы, ценовой диапазон совершенно иной. В качестве примера можно привести Мост. Трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м здесь стоит от 700 тыс. до 3 млн. чешских крон, а ипотечный платеж составляет от 3 500 до 14 000 чешских крон в месяц. "Арендная плата составляет от 8 800 до 16 тыс. крон в месяц", - говорит Якуб Веверка, экономист Videobydleni.cz.

Однако, по его словам, арендная плата здесь, скорее всего, будет расти и в следующем году. На арендную плату приходится 80% спроса на квартиры в Мосте. "При нынешних ипотечных ставках и уровне цен экономически целесообразно покупать инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки", - говорит Веверка.

Если покупатель приобретает квартиру в качестве инвестиции и хочет сдавать ее в аренду, то через пять лет доход от сдачи в аренду будет не очень хорошим. Однако если покупка обеспечивает его собственным жильем или является инвестицией на горизонт более 15 лет, то покупка имеет смысл даже в более бедных регионах.