Wohnung in Prag vermieten 2026: Vertrag, Steuern, Kaution

Eine Wohnung in Prag zu vermieten ist nicht so kompliziert, wie es klingt. Zwischen „Anzeige schalten“ und „stabile Einnahmen ohne Ärger“ liegen allerdings mehrere wichtige Schritte: die passenden Inseratsportale auswählen, einen Interessenten prüfen, einen soliden Mietvertrag aufsetzen und verstehen, wie die Mieteinnahmen versteuert werden. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer – an Menschen, die Tschechien verlassen, ihre Immobilie aber nicht verkaufen möchten, oder einfach an alle, die eine freie Wohnung haben. Wir gehen den gesamten Ablauf in verständlicher Sprache durch, mit echten Diensten und den für 2026 gültigen Regeln.

Der Anfang: Wohnung und Markt einschätzen

Bevor Sie ein Inserat veröffentlichen, sollten Sie realistisch ermitteln, welche Miete Ihre Wohnung tatsächlich erzielen kann. Der Preis hängt vom Viertel ab (Prag 1–3 und 5–7 sind traditionell teurer als die äußeren Bezirke), von der Wohnfläche, dem Stockwerk, dem Renovierungszustand, der Möblierung und davon, ob Nebenkosten und Energie im Preis enthalten sind. Am einfachsten verschaffen Sie sich einen Marktüberblick auf Sreality.cz: Schauen Sie, für wie viel vergleichbare Wohnungen in Ihrer Straße und in den Nachbarhäusern vermietet werden. Es ist das größte Immobilienportal Tschechiens, und dort beginnen die meisten Mieter ihre Suche.

Klären Sie die wichtigsten Fragen vorab: Vermieten Sie möbliert oder unmöbliert? Sind Haustiere erlaubt? Welche Mietdauer bieten Sie an (meist ein Jahr mit Verlängerungsoption)? Und wer zahlt was? Je klarer die Bedingungen, desto weniger unpassende Anfragen erhalten Sie und desto schneller finden Sie einen geeigneten Mieter.

Wo Sie Ihr Inserat platzieren

In Tschechien gibt es mehrere Kanäle, die tatsächlich funktionieren. Es lohnt sich, zwei oder drei gleichzeitig zu nutzen, statt sich auf nur einen zu verlassen.

Sreality.cz ist das Portal mit der größten Reichweite. Es listet sowohl private Eigentümer als auch Agenturen, und aktive Wohnungssuchende schauen meist zuerst dort. UlovDomov.cz ist der zweitbeliebteste Aggregator für Mietangebote und bündelt Angebote von privaten Vermietern und Agenturen an einem Ort. Er ist nützlich, weil er Ihre Reichweite verdoppelt und ein eigenes Publikum erreicht. Bezrealitky.cz setzt auf Direktgeschäfte zwischen Eigentümer und Mieter ohne Maklerprovision – etwas, das Mieter schätzen, die keinen Vermittler bezahlen möchten.

Ein weiterer Kanal, den man nutzen sollte, sind Facebook-Gruppen. Für Prags russischsprachige und internationale Community funktionieren spezielle Wohnungsgruppen und Expat-Gemeinschaften gut: Inserate verbreiten sich dort schnell und führen oft direkt und ohne Provision zum Abschluss. Der Nachteil sind mehr „unbrauchbare“ Antworten, sodass Sie die Kandidaten selbst herausfiltern müssen. Wenn Sie schließlich keine Zeit für Besichtigungen und die Prüfung haben – etwa weil Sie bereits im Ausland sind –, lohnt sich ein Dienst wie Ideální nájemce oder eine klassische Immobilienagentur, die gegen Gebühr die Suche und Prüfung eines Mieters übernimmt.

So schreiben Sie ein gutes Inserat

Das Inserat verkauft die Wohnung für Sie, also sparen Sie nicht daran. Machen Sie 8–15 hochwertige Fotos bei Tageslicht, die jedes Zimmer, die Küche, das Bad und den Blick aus dem Fenster zeigen. Immer angeben sollten Sie: das genaue Viertel und die nächste Metro- oder Straßenbahnhaltestelle, die Wohnfläche und den Grundriss (im tschechischen Format – 2+kk, 3+1 und so weiter), das Stockwerk und ob es einen Aufzug gibt, ob die Wohnung möbliert und mit Geräten ausgestattet ist, die Miete getrennt von Nebenkosten und Energie, die Höhe der Kaution und den gewünschten Einzugstermin.

Ein ehrliches Inserat ohne Übertreibungen spart Zeit: Wer mit den Bedingungen nicht einverstanden ist, meldet sich gar nicht erst, und wer sich meldet, kommt mit realistischen Erwartungen zur Besichtigung.

Mieter prüfen: Diesen Schritt nicht überspringen

Ein schlechter Mieter kostet Sie mehr als einen Monat Leerstand. Deshalb lohnt es sich, Interessenten zu überprüfen – das ist mit deren schriftlicher Einwilligung zulässig. Worauf Sie achten sollten:

• Zahlungsfähigkeit. Lassen Sie sich einen Einkommensnachweis oder einen Arbeitsvertrag zeigen. Sinnvoll ist, dass die Miete etwa ein Drittel bis die Hälfte des Haushaltseinkommens nicht übersteigt.
• Schulden und Insolvenz. In Tschechien gibt es öffentliche Register: das insolvenční rejstřík (Insolvenzregister) und das zentrale Register der Zwangsvollstreckungen, die Centrální evidence exekucí. Mit einer Abfrage sehen Sie, ob gegen die Person offene Inkassoverfahren laufen.
• Automatisierte Dienste. Es gibt Tools, die einen Kandidaten in wenigen Minuten gleichzeitig in mehreren tschechischen und slowakischen Registern überprüfen – angeboten unter anderem von Ideální nájemce. Praktisch, wenn Sie nicht die Zeit haben, alles manuell zu prüfen.

Dazu kommt eine einfache menschliche Regel: Ein ruhiges Gespräch, Fragen zu Arbeit und Plänen und die Bereitschaft, Unterlagen zu zeigen, sind gute Zeichen. Ausweichende Antworten und der Druck, „schnell zu unterschreiben“, sind schlechte.

Der Mietvertrag (nájemní smlouva)

Ein Wohnraummietvertrag in Tschechien unterliegt dem Bürgerlichen Gesetzbuch und muss schriftlich geschlossen werden. Er sollte klar enthalten: die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Wohnung, die Höhe der Miete und die Zahlungsweise, die Höhe der Nebenkosten- und Energievorauszahlungen (oder deren Berechnung), die Mietdauer, die Höhe der Kaution und die Bedingungen für ihre Rückzahlung.

Eine wichtige Besonderheit des tschechischen Rechts wirkt zugunsten des Mieters: Jede Klausel, die den Mieter schlechterstellt, als es das Gesetz vorsieht, ist unwirksam – auch wenn Sie sie in den Vertrag schreiben. So können Sie einem Mieter etwa nicht verbieten, ein Haustier zu halten oder sich dort anzumelden. Greifen Sie also nicht blind zur erstbesten Vorlage aus dem Internet: Verwenden Sie entweder ein aktuelles, geprüftes Muster oder lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt durchsehen. Regeln Sie die Übergabe der Wohnung gesondert und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll (předávací protokol), das den Zustand beschreibt und die Zählerstände festhält – das ist Ihr wichtigster Schutz bei Streitigkeiten über Schäden.

Die Kaution (kauce)

Die Kaution ist Ihre Absicherung gegen ausbleibende Miete oder Schäden an der Wohnung. Nach tschechischem Recht darf die Kaution zusammen mit eventuellen Vertragsstrafen drei Monatsmieten nicht übersteigen. In der Praxis verlangen Vermieter meist ein bis zwei Monatsmieten. Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution in der Regel innerhalb eines Monats zurückgezahlt werden; berechtigte Beträge für Schulden oder Schäden dürfen einbehalten werden (normale Abnutzung darf nicht abgezogen werden).

Steuer auf Mieteinnahmen

Einkünfte, die eine Privatperson aus der Vermietung einer Wohnung erzielt, unterliegen der Einkommensteuer für natürliche Personen (DPFO). Der Grundsteuersatz beträgt 15 % der Bemessungsgrundlage; ein höherer Satz von 23 % gilt für den Teil sehr hoher Jahreseinkünfte oberhalb der festgelegten Schwelle. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus Ihren jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Ausgaben, wobei es zwei Möglichkeiten gibt, die Ausgaben zu berücksichtigen:

• Ausgabenpauschale von 30 %. Die einfachste Variante: Sie ziehen pauschal 30 % der erhaltenen Miete ab, ohne etwas belegen zu müssen. Es gibt eine Obergrenze – der Abzug ist auf etwa 600.000 CZK pro Jahr begrenzt. Für die meisten privaten Vermieter reicht das völlig aus.
• Tatsächliche Ausgaben. Sie setzen Ihre realen, belegten Kosten ab (Reparaturen, Versicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibung und so weiter). Lohnt sich, wenn Ihre tatsächlichen Kosten deutlich über 30 % liegen.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Bei einer Jahresmiete von 240.000 CZK und dem pauschalen Abzug von 30 % (72.000 CZK) beträgt die Bemessungsgrundlage 168.000 CZK, und die Steuer von 15 % liegt bei rund 25.200 CZK pro Jahr. Die Steuererklärung (daňové přiznání) wird für das Vorjahr in der Regel bis Anfang April abgegeben; aktuelle Fristen und Formulare finden Sie auf der Website des Ministerstvo financí (Finanzministerium) und in den Bereichen der Finanční správa (Finanzverwaltung).

Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze, Grenzen und Fristen ändern sich, und Ihre persönliche Situation kann Besonderheiten haben – prüfen Sie offizielle Quellen für Ihren Fall oder wenden Sie sich an einen tschechischen Steuerberater (daňový poradce).

Wenn Sie Tschechien verlassen

Eine Wohnung zu vermieten, während man im Ausland lebt, ist durchaus machbar, aber planen Sie die Logistik rechtzeitig. Erstens muss jemand vor Ort bei alltäglichen Notfällen reagieren (ein Wasserschaden, ein defekter Heizkessel) – das kann eine Hausverwaltung, ein Makler oder eine Vertrauensperson sein. Zweitens sollten Sie einen praktischen Weg finden, die Miete auf ein Konto in einem anderen Land zu erhalten, ohne bei der Umrechnung Geld zu verlieren: Mehrwährungsdienste wie Wise oder Revolut sind hier hilfreich, da Sie ein tschechisches Konto behalten und Geld zu einem guten Wechselkurs ins Ausland überweisen können. Drittens empfiehlt es sich, eine Vermieter-Gebäudeversicherung abzuschließen und für alle Fälle eine günstige eSIM (zum Beispiel von Airalo) mit tschechischer Nummer zu besorgen, damit Sie bei Besuchen für lokale Angelegenheiten erreichbar bleiben.

Auch wenn Sie im Ausland leben, bleiben Sie für Ihre tschechischen Mieteinnahmen steuerpflichtig. Die Frage der Steuererklärung erledigt sich also nicht von selbst – planen Sie sie von Anfang an ein.

Die wichtigsten Punkte

Damit die Vermietung einer Wohnung in Prag reibungslos und gewinnbringend läuft: Prüfen Sie den Marktpreis auf Sreality, inserieren Sie Ihre Wohnung gleichzeitig auf mehreren Plattformen (Sreality, UlovDomov, Bezrealitky, Facebook-Gruppen), prüfen Sie Interessenten unbedingt anhand der Schuldnerregister, schließen Sie einen ordentlich formulierten schriftlichen Mietvertrag mit Übergabeprotokoll und einer Kaution von höchstens drei Monatsmieten ab und deklarieren Sie die Einkünfte ehrlich – die Ausgabenpauschale von 30 % ist in der Regel die bequemere Variante. Wer sich zu Beginn etwas Zeit für die Vorbereitung nimmt, erspart sich später die meisten Probleme.

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