2+kk und 3+1 Bedeutung: Wohnungsanzeigen in Tschechien lesen

In tschechischen Immobilieninseraten funktionieren Angaben wie 2+kk oder 3+1 so: Die erste Zahl gibt die Anzahl der Wohnräume an, während „+kk“ oder „+1“ die Art der Küche beschreibt. „kk“ (kuchyňský kout) bedeutet eine in den Wohnraum integrierte Küchenzeile, „+1“ eine separate, abgeschlossene Küche.

Anders gesagt: 2+kk und 2+1 haben gleich viele Zimmer (zwei) – der einzige Unterschied ist die Küche. Im Folgenden erklären wir, wie Sie ein Inserat vollständig entschlüsseln: Wohnfläche, Eigentumsform (OV und DV), Energieklasse (PENB), Maklerprovision (provize), Kaution (kauce), Nebenkostenzahlungen (inkaso) und Dutzende weitere Abkürzungen – damit Sie nicht die Katze im Sack kaufen.

Die Grundregel: Zahlen vs. +kk und +1

Das System ist einfach, bringt aber genau deshalb Neuankömmlinge ins Stolpern. Die erste Zahl = die Anzahl der Wohnräume (obytné místnosti). Der Teil nach dem Pluszeichen beschreibt die Küche, nicht ein zusätzliches Zimmer:

• +kk – kuchyňský kout, eine in einen Wohnraum integrierte Küchenzeile (offener Grundriss, mitunter auch „Euro-Zweizimmerwohnung“ genannt).
• +1 – samostatná kuchyně, eine separate, abgeschlossene Küche mit eigenem Raum.

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, bei „2+1“ zähle die „1“ als drittes Zimmer. Das ist nicht so – diese „1“ steht für die Küche. Sowohl 2+kk als auch 2+1 haben also zwei Wohnräume; der Unterschied liegt nur darin, ob die Küche abgeschlossen ist oder mit dem Wohnraum verschmilzt.

Kürzel	Wohnräume	Küche
1+kk	1	Küchenzeile im Raum (Studio)
1+1	1	separate Küche
2+kk	2	Küchenzeile in einem der Räume
2+1	2	separate Küche
3+kk	3	Küchenzeile
3+1	3	separate Küche
1+0	1	keine vollwertige Küche, garsoniéra

Der alte Begriff garsoniéra bezeichnet eine winzige 1+0- oder 1+kk-Wohnung; das Wort gilt heute als veraltet, taucht aber gelegentlich noch auf.

Was als Wohnraum zählt

Nach tschechischen Normen muss ein Wohnraum (obytná místnost) eine Mindestfläche von 8 m² haben (bzw. 16 m², wenn es der einzige Raum der Wohnung ist), ein Fenster mit Tageslicht und eine regulierbare Heizung. Küchenzeilen, Bäder, Eingangsflure (předsíň) und Abstellräume zählen nicht als Zimmer. Deshalb kann sich eine 3+kk mit winzigen Schlafzimmern tatsächlich enger anfühlen als eine großzügige 2+1 – prüfen Sie immer die tatsächliche Wohnfläche und nicht nur das Kürzel im Titel.

Fläche: užitná, podlahová und obytná plocha

Inserate geben die Fläche auf unterschiedliche Weise an, und die Zahlen stimmen nicht überein:

• Užitná plocha (Nutzfläche) – alle Teile der Wohnung: Zimmer, Küche, Einbauschränke und die Abstellkammer (komora). Das ist meist der größte Wert und der, der am häufigsten in der Überschrift steht. Ein separater Keller (sklep) ist in der užitná plocha der Wohnung in der Regel nicht enthalten und wird gesondert aufgeführt.
• Podlahová plocha (Bodenfläche) – die Innenfläche der Wohnung. Balkone, Loggien (lodžie) und Terrassen sind hier nicht enthalten.
• Obytná plocha (Wohnfläche) – nur die Wohnräume, ohne Bad, Flure und Küchenzeile.

Ein Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse wird in der Regel nicht zur Fläche der Wohnung gerechnet und separat ausgewiesen. Wie Sie ein Inserat im Detail lesen und nicht zu viel bezahlen, erfahren Sie in unserem Ratgeber Wo Sie in Prag eine Wohnung suchen.

OV und DV: die Eigentumsform

Ein entscheidender Faktor für Preis, Hypothekenfähigkeit und Risiko ist osobní vlastnictví (OV) – persönliches Eigentum – im Gegensatz zu družstevní (DV) – Genossenschaftseigentum.

Merkmal	OV (osobní vlastnictví)	DV (družstevní)
Was Sie kaufen	die Wohnung als Einheit	einen družstevní podíl (Genossenschaftsanteil) + Nutzungsrecht
Eintrag im Grundbuch (katastr nemovitostí)	Sie als Eigentümer	Eigentümer ist das bytové družstvo (Wohnungsgenossenschaft)
Preis	Basiswert	meist 10–20 % günstiger
Hypothek	Standard, bis zu 80–90 %	schwieriger: Ein Kredit kann nicht auf die Wohnung selbst besichert werden, daher braucht es einen Spezialkredit oder mehr Eigenkapital
Risiko	minimal	geht die Genossenschaft in Konkurs, kann die Wohnung verloren gehen
Umwandlung in OV	—	nur, wenn die Satzung (stanovy) der Genossenschaft es erlaubt

Bei einem družstevní byt kann die Wohnung selbst nicht als Hypothekensicherheit dienen, sodass der Großteil des Preises aus Eigenmitteln aufgebracht werden muss. Die Umwandlung eines Genossenschaftsanteils in osobní vlastnictví ist nur möglich, wenn die Satzung (stanovy) oder ein Mitgliederbeschluss dies zulassen. Die Grunderwerbsteuer (daň z nabytí nemovitosti) wurde in Tschechien bereits 2020 abgeschafft, Sie müssen sie bei einem Kauf im Jahr 2026 also nicht zahlen. Bevor Sie einem Geschäft über einen družstevní byt zustimmen, prüfen Sie die Schulden der Genossenschaft und die Bestimmungen ihrer Satzung – hierfür lohnt es sich, einen Anwalt hinzuzuziehen. Den gesamten Ablauf beschreibt unser Ratgeber Wie Ausländer in Tschechien Immobilien kaufen können.

PENB: Energieklasse A–G

PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) ist der Energieausweis des Gebäudes. Die Bewertung reicht von A (sehr effizient) bis G (extrem verschwenderisch). Jedes Verkaufs- oder Mietinserat muss die Energieklasse nennen, und der Verkäufer muss bereits bei der Besichtigung einen gültigen PENB vorlegen – nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung.

• Ein PENB ist ab Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig.
• Die Kosten für eine Wohnung liegen bei etwa 3.000–5.000 CZK, für ein Haus höher; den genauen Preis klären Sie am besten mit einem Energiegutachter.
• Die Geldbuße für einen fehlenden gültigen PENB beträgt bis zu 100.000 CZK für Privatpersonen (bis zu 200.000 CZK für juristische Personen und SVJ-Eigentümergemeinschaften); wird die Energieklasse im Inserat selbst nicht genannt, droht Privatpersonen eine Geldbuße von bis zu 50.000 CZK.

Vorsicht: Wenn ein Inserat „standardmäßig“ die Klasse G angibt, bedeutet das oft nur, dass gar kein echter Energieausweis ausgestellt wurde. Verlangen Sie immer den tatsächlichen PENB – eine niedrige Klasse bedeutet hohe Heizkosten.

Provize, kauce, inkaso und poplatky

Das sind die zusätzlichen Kosten, die zum Kaufpreis oder zur Miete hinzukommen:

• Provize – die Provision der Maklerfirma (realitní kancelář). Das Gesetz (Nr. 39/2020 Sb.) regelt weder die Höhe noch, wer sie zahlt. Bei Mietwohnungen in Tschechien zahlt in rund 90 % der Fälle der Mieter (nájemce) die Provision, meist in Höhe einer Monatsmiete; beim Kauf werden die Konditionen gesondert verhandelt.
• Kauce (oder jistota) – die Mietkaution. Nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch darf die Kaution drei Monatsmieten nicht übersteigen (berechnet auf die Nettomiete, nájem, ohne Nebenkostenvorauszahlungen); prüfen Sie im Vertrag die genaue Höhe und die Rückzahlungsbedingungen. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber So bekommen Sie Ihre Mietkaution zurück.
• Poplatky / služby – Nebenkosten: Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Aufzug, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen. Der Mieter zahlt sie zusammen mit der Miete als Vorauszahlungen (zálohy) mit jährlicher Abrechnung (vyúčtování) oder als feste Pauschale (paušál).
• Inkaso – eine automatisierte Zahlungsmethode (z. B. über SIPO). In Mietinseraten bedeutet „nájem + inkaso“ meist „Miete zuzüglich Nebenkosten“.
• Fond oprav – der Reparaturfonds des Hauses, in den die Eigentümer (SVJ-Mitglieder) einzahlen. Mieter sind gesetzlich nicht zur Zahlung verpflichtet, doch ein Vermieter kann ihn in die Miete einrechnen.

Lassen Sie sich alle diese Beträge im Vertrag schriftlich festhalten. Mehr zu den Mietkonditionen finden Sie in unserem Ratgeber Mietverträge in Tschechien, und wie Sie Betrug vermeiden, lesen Sie unter Mietbetrug in Prag.

Patro, přízemí und weitere Abkürzungen

Die Tschechen zählen Stockwerke anders als in vielen anderen Ländern, was verwirren kann. Die Geschosse werden als NP (nadzemní podlaží, oberirdisches Geschoss) nummeriert:

• přízemí = 1. NP, also das Erdgeschoss auf Straßenniveau (das ist nicht „patro“).
• 1. patro (poschodí) = 2. NP, also das zweite oberirdische Geschoss (im Deutschen der 1. Stock).
• zvýšené přízemí – ein leicht über Straßenniveau angehobenes Erdgeschoss (Hochparterre).
• PP (podzemní podlaží) – Untergeschoss, suterén, sklep.

Abkürzung	Bedeutung
OV / DV	osobní / družstevní vlastnictví (persönliches Eigentum / Genossenschaftseigentum)
NP / PP	oberirdisches / unterirdisches Geschoss
L / lodžie	eingebaute Loggia mit tragenden Wänden
balkón	vorspringender Balkon
terasa	Terrasse
sklep	Keller, Abstellraum
cihla / panel	Ziegelbau / Plattenbau
novostavba	Neubau
SVJ	Eigentümergemeinschaft

Wenn ein Vertrag oder Inserat voller unbekannter tschechischer Begriffe ist und es um ein größeres Geschäft geht, ist es sicherer, einen Übersetzer zu beauftragen. Bei Fragen zur Steuer beim Verkauf kann ein Buchhalter helfen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist größer – 2+kk oder 2+1?

Bei der Zimmerzahl sind sie identisch: Beide haben zwei Wohnräume. Der einzige Unterschied ist die Küche – bei 2+kk ist es eine Küchenzeile, die mit dem Raum verschmilzt, bei 2+1 eine separate, abgeschlossene Küche. Die tatsächliche Fläche kann zwischen einzelnen Wohnungen variieren, prüfen Sie die Zahlen also immer.

Wie viele Zimmer hat eine 3+1?

Drei Wohnräume plus eine separate Küche, Bad und Flur. Die „1“ steht für die Küche, nicht für ein viertes Zimmer.

Was ist für eine Familie besser – 2+kk oder 3+1?

Familien mit Kindern entscheiden sich häufig für den Grundriss 3+1: mehr Zimmer und eine abgeschlossene Küche. Kompakte 2+kk-Wohnungen sind bei Paaren und Alleinlebenden beliebt.

Ist ein PENB-Energieausweis in jedem Inserat Pflicht?

Ja. Die Energieklasse muss in jedem Inserat angegeben werden, und der Verkäufer oder Vermieter muss bei der Besichtigung einen gültigen PENB vorzeigen. Wird die Klasse im Inserat nicht genannt, kann eine Privatperson mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 CZK belegt werden, ein fehlender gültiger PENB kann bis zu 100.000 CZK kosten.

Wer zahlt die Provize bei einer Mietwohnung?

Das Gesetz regelt dies nicht, in der Praxis zahlt aber meist der Mieter die Provision – in der Regel in Höhe einer Monatsmiete. Klären Sie, wer die Provize übernimmt, bevor Sie überhaupt zu einer Besichtigung gehen.

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