Prêt immobilier en Tchéquie : revenu requis en 2026 (tableau)

Tout le monde pose la même question : quel revenu faut-il pour obtenir un prêt immobilier ? La réponse courte, et peu réjouissante, est qu'il faut faire le calcul avec un taux supérieur de deux points de pourcentage au vôtre. Ce n'est pas une marge de sécurité inventée par quelqu'un : c'est le fonctionnement même du contrôle de solvabilité, et c'est la raison pour laquelle des dossiers échouent chez des personnes qui peuvent tout à fait assumer la mensualité affichée par le simulateur.

Ci-dessous : ce qu'exige le régulateur, ce que la banque ajoute de son côté, et ce que cela représente en couronnes en août 2026.

La réponse courte

Un cas standard : apport de 20 %, durée de 30 ans, taux moyen proposé sur le marché en août 2026. La dernière colonne indique le revenu net du foyer à partir duquel la mensualité tient dans 40 % des revenus au taux majoré.

Considérez ces chiffres comme un repère, et non comme une promesse de la part d'une banque. Les crédits en cours, les plafonds de cartes de crédit et les enfants à charge restent à déduire : voir plus bas.

Ce qui relève de la loi et ce qui relève de la banque

Presque tout le monde confond les deux, conseillers compris ; mieux vaut donc les distinguer.

Un seul indicateur est juridiquement contraignant : le LTV, c'est-à-dire la part de la valeur du bien que vous pouvez emprunter. Le plafond est de 80 %, et de 90 % pour les demandeurs de moins de 36 ans qui achètent un logement pour y habiter eux-mêmes. Cette règle s'applique depuis le 1er avril 2022, et une banque peut la dépasser sur 5 % au plus du volume des nouveaux prêts d'un trimestre.

Les indicateurs de revenus ne sont plus contraignants. La CNB a supprimé la limite supérieure du DSTI, la part des revenus consacrée au remboursement des prêts, le 1er juillet 2023, et celle du DTI, l'endettement rapporté au revenu annuel, le 1er janvier 2024. Formellement, aucune loi n'empêche aujourd'hui une banque de prêter à un emprunteur, quel que soit son niveau d'endettement.

Il existe en revanche une recommandation, en vigueur depuis le 19 juin 2023 : examiner avec prudence toute demande où la dette dépasse huit fois le revenu net annuel ou où les mensualités absorbent plus de 40 % des revenus. Les banques la suivent, et elle est devenue le seuil sur lequel les dossiers butent réellement.

Le test de stress : pourquoi on utilise le taux d'un autre

La seconde moitié de cette recommandation est la vraie surprise pour les demandeurs. La banque teste vos revenus non pas à votre taux, mais à votre taux plus deux points de pourcentage. Le raisonnement : la période de fixation prendra fin un jour, et la mensualité ne doit pas devenir ingérable à ce moment-là.

Concrètement : avec un taux moyen proposé en août 2026 de 5,42 %, votre capacité de remboursement est évaluée à 7,42 %. Sur un prêt de 3,6 millions de couronnes, cela représente environ 4 700 couronnes par mois d'écart, et le revenu exigé augmente de près d'un quart.

D'où une règle pratique : si le simulateur du site de la banque indique que vous passez de justesse, c'est presque certainement que vous ne passez pas. La plupart de ces simulateurs n'appliquent pas le taux majoré.

Les taux en août 2026

Raisonner « au taux moyen » n'a d'intérêt que si l'on sait quelle est cette moyenne. Deux chiffres circulent, et l'écart entre eux n'est pas une erreur : ils ne mesurent pas la même chose.

• 5,42 % : le taux moyen proposé (Swiss Life Hypoindex, août 2026). C'est ce que les banques publient dans leurs barèmes. C'est la cinquième hausse mensuelle consécutive et le niveau le plus élevé depuis août 2024.
• 4,90 % : le taux moyen des contrats réellement signés (CBA Hypomonitor, juillet 2026). Il reflète la négociation et les remises individuelles.

Cet écart d'un demi-point correspond pour l'essentiel à ce qu'un client gagne en négociant et en domiciliant son compte courant chez le prêteur. Par durée de fixation, août se présentait ainsi : trois ans 5,17 %, cinq ans 5,41, dix ans 5,93. La fixation courte est moins chère, et le test de stress compte justement d'autant plus qu'elle est courte.

Ce que la banque déduit de vos revenus

Les 40 % ne se mesurent pas par rapport à votre salaire, mais par rapport à ce qu'il en reste. Sont déduits, dans l'ordre :

• les mensualités des crédits en cours : crédit à la consommation, financement automobile, leasing ;
• les plafonds de cartes de crédit et de découvert : un piège à part entière. La banque compte le plafond lui-même comme une charge, et non ce que vous avez dépensé : en général 3 à 5 % de son montant chaque mois. Une carte jamais utilisée avec un plafond de 100 000 couronnes peut vous coûter 3 000 à 5 000 couronnes de revenu dans le calcul ;
• les normes de charges du ménage propres à la banque : chaque prêteur fixe les siennes, en s'appuyant sur le minimum vital légal mais à un niveau supérieur, et en hausse avec la taille du foyer ;
• les pensions alimentaires et les enfants à charge.

La première chose à faire avant de déposer une demande est donc de clôturer les cartes de crédit inutilisées et de réduire vos plafonds. Ce n'est pas un conseil générique : la modification apparaît dans le registre de crédit et change le calcul immédiatement.

Qui bloque en premier, le DSTI ou le DTI

Les deux contraintes s'appliquent en même temps, mais aux taux actuels, c'est presque toujours le DSTI qui bloque en premier.

Prenons un appartement à 4,5 millions. Pour le DTI, soit huit revenus annuels face à une dette de 3,6 millions, 37 500 couronnes nettes par mois suffiraient. Pour le DSTI au taux majoré, il en faut 62 400. L'écart est de près du double, et il dépend entièrement du niveau des taux.

Conséquence : allonger la durée aide, augmenter l'apport aide moins. La durée réduit la mensualité et agit directement sur le DSTI ; l'apport diminue à la fois la dette et la mensualité, mais se heurte au même pourcentage.

Moins de 36 ans : la règle des 90 % et ce qu'elle change

Le plafond de LTV plus élevé allège la pression sur votre épargne, pas sur vos revenus. Emprunter 90 % au lieu de 80 % signifie moins d'argent à sortir au départ et un prêt plus important, donc une mensualité plus élevée et un revenu exigé plus haut.

Pour un appartement à 4 millions : à 80 %, le prêt est de 3,2 millions ; à 90 %, de 3,6. Vous avez besoin de 400 000 de fonds propres en moins et d'environ 7 000 couronnes de revenu mensuel en plus. Cette dérogation n'est soumise qu'à une condition : le bien doit être acheté pour y habiter vous-même.

Un troisième appartement ou un achat locatif : les règles ont changé en avril 2026

Depuis le 1er avril 2026, la CNB recommande aux banques d'appliquer des paramètres plus stricts à ce qu'elle appelle les prêts immobiliers d'investissement : LTV de 70 % et DTI de 7. Deux cas sont concernés : l'achat d'un bien résidentiel destiné à la location, et l'achat à crédit d'un troisième bien résidentiel, ou d'un bien supplémentaire.

Rien n'a changé pour l'achat d'un logement où vous habiterez : le seuil de 80 % reste en vigueur, et 90 % pour les moins de 36 ans.

En argent : pour un appartement à 5 millions, il vous faut désormais un million et demi de fonds propres au lieu d'un million, et le plafond d'endettement global, plus strict, s'applique en plus.

Si vos revenus sont insuffisants

• Un co-emprunteur. De loin la solution la plus efficace : les revenus s'additionnent alors que la norme de charges du ménage augmente plus lentement. Le co-emprunteur n'a pas besoin d'être votre conjoint : les banques acceptent les parents et d'autres proches.
• Une durée de 30 ans ou plus. La contrainte n'est généralement pas la durée elle-même, mais l'âge : le prêt doit être remboursé avant que le demandeur n'atteigne 65 à 70 ans.
• Clôturer les cartes et les petits crédits : comme indiqué plus haut, l'effet est direct et rapide.
• Déposer des demandes auprès de plusieurs banques. Les normes de charges et le traitement des revenus atypiques varient largement ; le refus d'une banque ne dit rien des autres.
• Une fixation courte. Taux plus bas, mensualité plus faible, meilleur DSTI, mais le test de stress et le risque de refinancement dans trois ans demeurent.

Les indépendants : un calcul à part

Tout ce qui précède suppose que vos revenus soient justifiés par une attestation d'employeur. Un indépendant qui applique les frais forfaitaires, ou le régime paušální daň, présente une déclaration fiscale faisant apparaître un montant avec lequel personne ne pourrait vivre, et le calcul standard débouche sur un refus.

Certaines banques évaluent ces demandeurs sur le chiffre d'affaires plutôt que sur le bénéfice, et l'écart peut aller du simple à plusieurs fois. Le fonctionnement, la part du chiffre d'affaires retenue et le niveau des plafonds sont détaillés dans un autre article : prêt immobilier pour indépendants : revenus calculés sur le chiffre d'affaires.

Les demandeurs étrangers devraient commencer par une autre question : quelles banques tchèques prêtent tout court selon votre statut de résident ; les exigences divergent encore plus nettement sur ce point que sur les revenus.

Pour faire vos propres calculs, utilisez le simulateur de la rubrique immobilier : il calcule à la fois le prêt maximal que vos revenus permettent et la mensualité.

Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les taux sont ceux d'août 2026 et évoluent chaque mois ; les limites de la CNB reflètent les décisions et recommandations en vigueur à la date de publication.

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