Crédit immobilier OSVČ en Tchéquie 2026 : chiffre d'affaires

Presque tous les OSVČ (entrepreneurs individuels) de Tchéquie connaissent cette situation. Le chiffre d'affaires est correct, les missions s'enchaînent, l'argent arrive sur le compte. Puis vous poussez la porte d'une banque pour un crédit immobilier, et l'on vous explique que vos revenus ne couvrent même pas la moitié de ce qu'il faudrait.

Le problème, ce n'est pas vous, ce sont les documents. Un indépendant réduit son assiette fiscale en toute légalité : paušální výdaje (frais forfaitaires) de 40, 60 ou 80 %, ou régime de la paušální daň, sans aucune déclaration de revenus. Résultat : le document que la banque considère comme preuve de revenus affiche un montant avec lequel personne ne pourrait vivre.

Les banques le savent. Certaines appliquent un calcul distinct pour les indépendants, fondé sur le chiffre d'affaires plutôt que sur le bénéfice. Le hic : aucune grande banque ne publie sur son site la part du chiffre d'affaires qu'elle retient. Les sources tchèques avancent des chiffres allant de 5 à 70 %, et en anglais, on ne trouve guère d'explication cohérente.

Voici ce que nous avons pu établir à partir des méthodologies actuelles des banques.

Trois façons de calculer le revenu d'un indépendant

Il n'existe pas de règle unique ; chaque banque a sa propre logique. Mais toutes les approches se ramènent à l'une de ces trois.

À partir de l'assiette fiscale. La méthode la plus simple et la moins favorable : la banque prend la ligne de votre déclaration d'impôts et en fait votre revenu. Si vous appliquez des paušální výdaje de 60 %, la banque voit 40 % de votre chiffre d'affaires, puis en déduit encore l'impôt.

À partir du chiffre d'affaires et du type d'activité. La banque examine votre chiffre d'affaires et votre code d'activité, puis applique sa propre formule pour déterminer quelle part de ce chiffre d'affaires compte comme revenu. C'est la méthode qui tire le plus souvent les indépendants d'affaire.

À partir des flux sur le compte. La banque demande 6 à 12 mois de relevés et évalue les paiements reçus. C'est ainsi qu'elle traite les personnes relevant de la paušální daň, qui n'ont pas de déclaration à présenter.

La méthode du chiffre d'affaires : comment elle fonctionne concrètement

Prenons Raiffeisenbank comme exemple. Sa méthodologie destinée aux partenaires est publiée ouvertement, avec le fichier de calcul, ce qui permet de tout vérifier ligne par ligne.

La logique est la suivante. La banque calcule votre revenu de deux façons à la fois, à partir de l'assiette fiscale et à partir du chiffre d'affaires ajusté selon le type d'activité, et retient le résultat le plus élevé. Elle compare ensuite ce montant au revenu que vous avez vous-même déclaré dans le formulaire de demande, et retient le plus bas des deux.

La première moitié a une conséquence importante : la méthode du chiffre d'affaires ne peut pas vous désavantager. Si la déclaration d'impôts donne un montant plus élevé, la banque s'appuie sur la déclaration. Elle relève le plancher sans remplacer le calcul.

La seconde moitié compte tout autant : ne sous-évaluez pas vos revenus dans le formulaire de demande. Si vous inscrivez moins que ce que donne le calcul, la banque retient votre chiffre.

Ce qui est réellement retenu

C'est ici que les sources ouvertes s'arrêtent. La part du chiffre d'affaires retenue par Raiffeisenbank n'est pas fixe ; elle suit une courbe, et le pourcentage diminue à mesure que le chiffre d'affaires augmente. La logique est évidente : plus le chiffre d'affaires est élevé, plus il contient de charges.

La banque répartit chaque type d'activité en deux groupes selon le code CZ-NACE (la classification tchèque des activités économiques), et le registre compte près de douze cents codes. En gros, la séparation se fait entre les « services intellectuels » et tout le reste.

Le cas clé : les services intellectuels avec des paušální výdaje de 40 ou 60 % se voient attribuer 70,25 % du chiffre d'affaires, sans aucune formule, juste ce chiffre. C'est le plafond de ce qu'il est possible d'obtenir dans cette banque. Les développeurs, consultants, traducteurs et designers se retrouvent exactement ici.

Pour tous les autres types d'activité, la part est lue sur la courbe, et pour un chiffre d'affaires d'environ un million de Kč par an, elle ressort nettement plus basse.

Trois limites que l'on passe souvent sous silence

Le pourcentage du chiffre d'affaires n'est pas encore la somme que la banque reconnaîtra comme revenu. Trois éléments s'y ajoutent, l'un après l'autre :

• l'impôt est déduit du montant obtenu ;
• ce qui reste est plafonné à 150 000 Kč par mois pour chaque demandeur ;
• le chiffre final est comparé au revenu déclaré dans le formulaire de demande, et le plus bas l'emporte.

C'est pourquoi la phrase « la banque retiendra 70 % de votre chiffre d'affaires », énoncée sans ces précisions, est trompeuse.

Si vous êtes à la paušální daň

Le régime de la paušální daň est pratique au quotidien et embarrassant face à la banque : il n'y a pas de déclaration, donc rien à présenter. Certaines banques travaillent malgré tout avec ces clients, mais selon leurs propres conditions.

Les exigences de Raiffeisenbank sont les suivantes : au moins 12 mois d'activité, six relevés bancaires et un chiffre d'affaires annuel d'au moins 250 000 Kč. Et le calcul n'utilise pas votre chiffre d'affaires réel mais une valeur fixe, la banque appliquant son propre montant selon la tranche dans laquelle vous vous situez.

Un piège distinct attend ceux qui appliquent des paušální výdaje de 80 %, c'est-à-dire les métiers manuels qualifiés et l'agriculture. Ils n'ont pas accès à la branche favorable du calcul, et leur part du chiffre d'affaires ressort à peu près moitié moindre que celle des services intellectuels. Pour un même chiffre d'affaires, l'écart est de plusieurs fois.

Komerční banka procède autrement

Il faut bien comprendre que « un pourcentage du chiffre d'affaires » n'est pas une règle valable sur tout le marché.

Avec une déclaration d'impôts classique, Komerční banka ne calcule pas du tout de pourcentage du chiffre d'affaires. Elle fait autre chose : elle recalcule à la baisse vos frais forfaitaires à l'aide de son propre tableau de codes CZ-NACE. Ainsi, si vous avez appliqué un forfait de 60 %, la banque peut estimer que les coûts réels dans votre métier se rapprochent plutôt de 30 %, et faire passer l'assiette fiscale de 40 à 70 % du chiffre d'affaires. Le revenu utilisé pour le calcul se retrouve environ une fois et demie plus élevé.

Cette banque n'a de méthode fondée sur le chiffre d'affaires que pour le régime de la paušální daň, et il s'agit alors d'une solution de repli, destinée aux personnes qui n'y ont pas leur compte.

À retenir en pratique : des banques différentes liront la même déclaration d'impôts différemment, et cet écart peut décider de l'obtention ou non du crédit. Un refus dans une banque ne signifie pas un refus partout.

Le piège qui trompe même les conseillers

Les documents commerciaux des banques comportent parfois une formule du type « crédit sur chiffre d'affaires — 80 % ». On peut facilement y voir la part du chiffre d'affaires comptée dans les revenus.

Il ne s'agit pas d'une part du chiffre d'affaires mais du LTV maximal (loan-to-value), c'est-à-dire de la part du prix du bien que la banque accepte de financer par le crédit. Ces 80 % n'ont rien à voir avec le calcul des revenus. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquente dans les discussions sur les crédits immobiliers pour indépendants.

Ce qu'il faut préparer à l'avance

• Au moins 12 mois d'activité. Avec moins, presque aucune banque n'engagera la discussion.
• Des relevés couvrant 6 à 12 mois. Obligatoires pour la paušální daň, et souvent aussi avec une déclaration d'impôts classique.
• Votre code d'activité. Vérifiez sous quel code CZ-NACE vous êtes enregistré : le groupe détermine votre part du chiffre d'affaires. Si votre activité réelle relève des services intellectuels mais que le code indique autre chose, régularisez la situation au préalable.
• Un revenu honnête dans le formulaire de demande. Un montant sous-évalué écourtera le calcul.
• Des demandes auprès de plusieurs banques. Les méthodologies divergeant, l'écart entre les montants accordés d'une banque à l'autre peut être considérable.

Faites vos calculs avant de parler à la banque

Vous pouvez estimer vous-même l'ordre de grandeur : notre rubrique immobilier propose un calculateur qui détermine la mensualité et le montant maximal du crédit à partir de vos revenus, en tenant compte de la règle selon laquelle la mensualité ne doit normalement pas absorber plus de 45 % du revenu net.

Gardez l'essentiel en tête : pour un indépendant, le « revenu » dans ce calcul n'est ni ce qui est arrivé sur le compte ni la ligne de la déclaration d'impôts, mais le chiffre auquel aboutit une banque donnée avec sa propre méthodologie.

Les taux en août 2026

Le taux moyen proposé sur le marché est de 5,42 % (Swiss Life Hypoindex, août 2026) — soit la cinquième hausse mensuelle consécutive et le niveau le plus élevé depuis août 2024. Sur les contrats effectivement signés, la moyenne est plus basse, à 4,90 % (CBA Hypomonitor, juillet 2026) ; l'écart correspond pour l'essentiel à ce que le client gagne en négociant.

La capacité d'emprunt, elle, est testée avec un taux supérieur de deux points de pourcentage. Le revenu nécessaire pour acheter un bien à un prix donné est présenté dans un tableau dans un article distinct.

Cet article est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil professionnel. Les conditions des banques évoluent : les règles décrites ici correspondent aux méthodologies en vigueur en août 2026.

Le guide complet du crédit immobilier pour les étrangers — conditions, taux, exigences des banques et marche à suivre étape par étape — se trouve ici.

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