Лукаш Гартл: чехи богаты на бумаге, но их деньги «заперты» в одной квартире

Совладелец инвестиционной платформы CreditShare Лукаш Гартл объясняет, почему традиционная чешская стратегия «вся жизнь ради собственной квартиры» — это учебниковый пример инвестиционного риска, и предлагает альтернативу: вкладывать в недвижимость не миллионами, а сотнями крон через краудфандинг.

По данным Eurostat, чистое благосостояние типичной чешской семьи достигает около 3,5 млн крон — сопоставимо с Германией. Но если у немцев капитал распределён между акциями, облигациями и фондами, то у чехов около 80% всего имущества сосредоточено в одном активе — собственном жилье. «С точки зрения инвестиционной теории такая концентрация в одной недвижимости — классический пример риска недостаточной диверсификации», — предупреждает Гартл. Если район, где живёт семья, начнёт деградировать или обанкротится крупный местный работодатель, стоимость почти всего имущества падает, а продать часть квартиры «по кусочкам» невозможно.

Купить ещё одну, инвестиционную квартиру для среднего класса становится всё сложнее. Согласно исследованию Property Index от Deloitte, на покупку средней квартиры в Праге нужно потратить пятнадцать годовых зарплат до вычета налогов. С учётом ипотечных ставок, которые весной закрепились выше 5%, старые советы больше не работают. «Раньше квартиру под аренду было выгодно купить почти где угодно — рынок прощал даже не самую удачную цену покупки. Сегодня Прага для частного инвестора с ипотекой экономически не имеет смысла», — констатирует Гартл, добавляя, что с ужесточёнными с апреля условиями ипотек для инвестиционных квартир частному владельцу пришлось бы доплачивать несколько миллионов из собственных сбережений.

Альтернативой для крупного капитала остаются фонды квалифицированных инвесторов (ФКИ) — с хорошей диверсификацией и налоговыми льготами, но с порогом входа минимум миллион крон и длительным горизонтом инвестирования. «Миллион крон для среднего класса — это значительная часть сбережений. Вложение такой суммы в фонд оправдано в рамках широкой диверсификации, но инвестор должен учитывать низкую ликвидность», — говорит Гартл, который вместе с Яном Свободой в начале этого года выкупил краудфандинговую платформу CreditShare у группы Creditas.

Идея краудфандинга — раздробить капитал: «Тот же миллион можно разделить между десятью проектами. Инвестировать можно от 500 крон, так что реальное портфолио недвижимости может позволить себе даже студент после университета». Доходность по премиальным кредитам на платформе составляет 7–10% годовых — сопоставимо с чистой доходностью от классической аренды, но без забот о ремонте или неплательщиках.

В качестве примера Гартл приводит текущий проект CreditShare — финансирование апарт-дома в винодельческой деревне Перна, в самом сердце охраняемого ландшафтного района Палава. Инвесторы получают фиксированную доходность 8% годовых, а целевая сумма кредита составляет почти 11 млн крон со сроком погашения 19 месяцев. Стройка уже готова на 65%, а инвестиция обеспечена самим строящимся объектом.