Іпотека для OSVČ у Чехії 2026: дохід з обороту, а не декларації

Ситуація, знайома майже кожному, хто працює на živnost. Оборот пристойний, робота є, гроші на рахунок надходять. Ідете до банку по іпотеку — і чуєте, що вашого доходу не вистачає навіть на половину потрібної суми.

Причина не у вас, а в паперах. Підприємець законно зменшує податкову базу: паушальні витрати (paušální výdaje) 40, 60 або 80 відсотків, або ж режим paušální daň, де декларації немає взагалі. У підсумку в документі, який банк вважає підтвердженням доходу, стоїть сума, на яку прожити неможливо.

Банки про це знають. У частини з них є окремий розрахунок для підприємців — за оборотом, а не за прибутком. Проблема в тому, що жоден великий банк не публікує на своєму сайті, який відсоток обороту він зараховує. У чеських матеріалах цифри коливаються від 5 до 70 відсотків, а українською та російською докладного розбору немає взагалі.

Нижче — те, що вдалося встановити за чинними методиками банків.

Три способи, якими банк рахує дохід підприємця

Єдиного правила немає, у кожного банку своя логіка. Але всі підходи зводяться до трьох.

За податковою базою. Найпростіший і найневигідніший: банк бере рядок із декларації і вважає доходом саме його. Якщо ви на паушальних витратах 60 відсотків, банк побачить 40 відсотків обороту, та ще й за вирахуванням податку.

За оборотом і видом діяльності. Банк дивиться на оборот і на код діяльності, а далі за власною формулою визначає, яка частка цього обороту вважається вашим доходом. Саме цей метод найчастіше рятує підприємців.

За рухом коштів на рахунку. Банк просить виписки за 6–12 місяців і оцінює надходження. Так працюють із тими, хто на режимі paušální daň і декларації не має.

Метод від обороту: як це влаштовано насправді

Розберімо на прикладі Raiffeisenbank — у цього банку методика для партнерів опублікована відкрито, разом із розрахунковим файлом, і її можна перевірити рядок за рядком.

Логіка така. Банк рахує дохід двома способами одразу — за податковою базою і за оборотом з урахуванням виду діяльності — і бере більший результат. Потім порівнює його з доходом, який ви самі вказали в анкеті, і бере менший із цих двох.

Із першої частини випливає важливе: метод від обороту не може погіршити ваше становище. Якщо за декларацією виходить більше, банк візьме декларацію. Він піднімає нижню планку, а не замінює розрахунок.

Із другої частини випливає не менш важливе: занижувати дохід в анкеті не можна. Якщо напишете менше, ніж дає розрахунок, банк візьме вашу цифру.

Скільки саме зараховують

Тут починається те, чого немає у відкритих джерелах. Частка обороту в Raiffeisenbank не фіксована — вона задана кривою, і відсоток знижується в міру зростання обороту. Логіка зрозуміла: що більший оборот, то більше в ньому витрат.

Усі види діяльності банк ділить на дві групи за кодом CZ-NACE — у довіднику майже тисяча двісті кодів. Умовно це «інтелектуальні послуги» і «все інше».

Ключовий випадок: інтелектуальні послуги на паушальних витратах 40 або 60 відсотків отримують фіксовані 70,25 відсотка обороту — без жодної формули, одним числом. Це максимум, який у цьому банку взагалі досяжний. Програміст, консультант, перекладач, дизайнер потрапляють саме сюди.

Для решти видів діяльності частка рахується за кривою і при обороті близько мільйона крон на рік виявляється помітно нижчою.

Три обмежувачі, про які зазвичай мовчать

Відсоток від обороту — це ще не та сума, яку банк визнає доходом. Поверх накладаються три речі поспіль:

• з отриманої суми віднімається податок;
• результат обрізається стелею 150 000 Kč на місяць на кожного заявника;
• підсумок порівнюється з доходом, заявленим в анкеті, і береться менше значення.

Тому фраза «банк зарахує 70 відсотків обороту» без цих застережень вводить в оману.

Якщо ви на паушальному податку

Режим paušální daň зручний у побуті й незручний у банку: декларації немає, показати нема чого. Частина банків усе одно працює з такими клієнтами, але за своїми правилами.

У Raiffeisenbank вимоги такі: щонайменше 12 місяців діяльності, шість виписок з рахунку і річний оборот від 250 000 Kč. При цьому в розрахунок іде не ваш реальний оборот, а фіксоване значення — банк підставляє власне число залежно від діапазону, до якого ви потрапили.

Окрема пастка стосується тих, хто на паушальних витратах 80 відсотків — це ремісники та сільське господарство. До пільгової гілки розрахунку вони не потрапляють, і частка обороту в них виходить приблизно вдвічі нижча, ніж в інтелектуальних послуг. Різниця на одному й тому самому обороті — у рази.

Komerční banka рахує інакше

Важливо розуміти, що «відсоток від обороту» — не загальне правило ринку.

Komerční banka при звичайній декларації відсоток від обороту не рахує взагалі. Вона робить інше: перераховує паушальні витрати вниз за власною таблицею кодів CZ-NACE. Тобто якщо ви застосували паушал 60 відсотків, банк може визнати, що для вашого виду діяльності реальні витрати ближчі до 30 — і підняти податкову базу з 40 до 70 відсотків обороту. Дохід для розрахунку зростає приблизно в півтора раза.

Метод від обороту в цього банку є лише для режиму paušální daň, і він там запасний — для тих, хто не обслуговується в самому банку.

Висновок практичний: ту саму декларацію різні банки оцінять по-різному, і різниця може вирішити, дадуть вам кредит чи ні. Відмова в одному банку не означає відмову всюди.

Пастка, на якій плутаються навіть консультанти

У маркетингових матеріалах банків трапляється формулювання на кшталт «оборотна іпотека — 80 відсотків». Легко прочитати це як частку обороту, що зараховується в дохід.

Це не частка обороту, а максимальний LTV — тобто яку частину вартості житла банк готовий покрити кредитом. До розрахунку доходу ці 80 відсотків стосунку не мають. Переплутати їх — найчастіша помилка в розмовах про іпотеку для підприємців.

Що підготувати заздалегідь

• Стаж від 12 місяців. Менше — майже в усіх банках розмова не почнеться.
• Виписки за 6–12 місяців. Потрібні і при паушальному податку, і часто при звичайній декларації.
• Код діяльності. Подивіться, який CZ-NACE у вас у реєстрі: від групи залежить частка обороту. Якщо фактично ви займаєтеся інтелектуальними послугами, а код стоїть інший, це варто впорядкувати заздалегідь.
• Чесна цифра доходу в анкеті. Занижена сума обріже розрахунок.
• Заявка до кількох банків. Оскільки методики різняться, різниця у схваленій сумі між банками буває суттєвою.

Порахувати до розмови з банком

Оцінити порядок сум можна самостійно: у розділі про нерухомість у нас є калькулятор — він рахує щомісячний платіж і граничну суму кредиту за вашим доходом, з урахуванням того, що платіж зазвичай не повинен з'їдати більш ніж 45 відсотків чистого доходу.

Врахуйте головне: для підприємця «дохід» у цьому розрахунку — не те, що надійшло на рахунок, і не рядок із декларації, а сума, яку порахує конкретний банк за власною методикою.

Ставки на серпень 2026 року

Середня пропонована ставка на ринку — 5,42 відсотка (Swiss Life Hypoindex, серпень 2026), п’яте зростання поспіль і максимум із серпня 2024 року. За реально укладеними договорами середня ставка нижча — 4,90 відсотка (ČBA Hypomonitor, липень 2026): різниця і є те, що клієнт виграє переговорами.

Платоспроможність банк при цьому перевіряє за ставкою на два процентні пункти вищою. Скільки треба заробляти під квартиру конкретної ціни — розібрано з таблицею в окремому матеріалі.

Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультацію. Умови банків змінюються: наведені правила відповідають чинним методикам на серпень 2026 року.

Коментарі (0)

Надіслати

Будьте ввічливі. Спам та образи видаляємо.