27 мая 2023, 08:30 Экономика

Застройщик просчитал, как формируется цена на квартиру. Ожидать снижения цены не стоит

151 961 чешская крона - средняя цена квадратного метра в новостройке в Праге. Не слишком ли это много, или цена соответствует времени? И можно ли строить за 100 000 чешских крон за метр? Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta, раскрыл расчеты и выкладки застройщиков.

Что произойдет, если в пражской недвижимости будут предлагаться квартиры по цене 105 000 тысяч за метр? Все 50 из них исчезнут из предложения в течение трех дней - значит, голод на квартиры в столице еще есть.

Однако возможно ли вернуться к этой цене, по которой квартиры продавались в Праге пять лет назад и которую застройщики воспринимают лишь как маркетинговую уловку девелоперской компании Central Group?

"Я не знаю расчетов других, но я знаю наши расчеты. Мы строим большинство наших квартир по более высоким стандартам, и стоимость строительства в настоящее время практически не превышает 70 000 чешских крон за квадратный метр. Это только стоимость строительства", - подсчитал Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta.

Кроме того, есть то, что мы называем "мягкими расходами", то есть различные проекты, разрешения, проектирование. Все это стоит денег. С учетом этого мы можем выйти на 80 000 за метр. Кроме того, есть юридические расходы, расходы на маркетинг, и мы даже не учли землю, которую нам пришлось купить", - добавил он.

Строительство квартир против облигаций с доходностью

Земля, по крайней мере, в тех местах, где строит "Penta", стоит еще 20 000 - 25 000 чешских крон за квадратный метр.

"Мы уже достигли 100 000, а прибыли нет", - сказал он, добавив, что если бы все расходы были сведены к минимуму, использовались самые дешевые материалы, закупаемые в огромных объемах, и у компании была бы земля, купленная по хорошей цене, то теоретически она могла бы достичь цифры в 100 000. Однако каждая компания должна логически учитывать свою маржу, и если все сложить вместе, то нынешние рыночные цены являются адекватными, считает Паличка.

"Я могу говорить за нас. Мы стараемся держать маржу где-то в районе 15 процентов. Может быть, это и не кажется таковым, но развитие недвижимости - довольно рискованный бизнес. Все происходит в течение многих лет, и на этом пути есть много неизвестностей. Вы можете оступиться, по крайней мере, в плане времени или объема. При марже менее 15 процентов это в принципе не имеет смысла, особенно когда сегодня на рынке капитала можно купить облигации за восемь процентов", - добавляет Паличка.

По его словам, цены будут снижаться благодаря более быстрому получению разрешений на строительство. "Затраты снизятся. Особенно если у вас есть что-то в кредит, и вы платите проценты".

Перспективы? Земля дорожает

В прошлом году, по данным Чешского статистического управления, доступность жилья по отношению к доходам домохозяйств была худшей в истории. Так могут ли цены снова упасть?

"Со временем стоимость строительства может снизиться, возможно, если будет мало строительства, а строительные компании будут нуждаться в работе и готовы пойти на снижение цен. Возможно, это отразится на материалах", - говорит Паличка, добавляя, что этой тенденции противостоит все более дорогая земля.

"В Праге, например, очень часто встречаются участки "браунфилд", которые загромождены, их нужно расчищать, и нет особой перспективы, что цена снизится", - добавляет он. По его словам, нынешнее снижение объемов строительства и тот факт, что многие проекты были отложены или остановлены, также не играют на руку удешевлению. В ближайшие годы они будут отсутствовать в предложении.

Квартира - это пазл из товаров. Их цена такая же, как и за рубежом

"Если рассматривать квартиру комплексно, то она состоит из определенных категорий товаров, которые сегодня имеют ту же цену, что и на Западе. Хотя бы потому, что половина этих изделий - с Запада. Это означает, что нет никаких причин для того, чтобы квартиры здесь стоили меньше, чем в других местах. Кроме того, конечно, есть цена рабочей силы, которая здесь дешевле, чем в некоторых странах, но даже она продолжает расти", - добавляет Паличка.

Эта ситуация, по его словам, приведет к тому, что все больше людей будут переходить на аренду жилья.

Чешская Республика уникальна по сравнению с другими странами тем, что около 80 процентов людей владеют собственным жильем.

"Я думаю, что эти 80 процентов немного созданы тем, что после революции у многих людей появилась возможность покупать квартиры на очень выгодных условиях, будь то у муниципалитетов, государства или даже компаний. Это создало большую группу хозяев, которые в обычных условиях не имели бы собственного жилья", - говорит он, добавляя, что арендная плата также будет расти.

"Арендная плата определяется рынком и тем пределом, который люди в состоянии оплатить. С другой стороны, она также складывается из расходов. Поэтому я думаю, что арендная плата будет двигаться примерно в соответствии с ростом цен на недвижимость".

Похожие новости

Чешская экономика продолжает демонстрировать положительную динамику. В феврале 2025 года розничные продажи в Чехии (за исключением продаж и ремонта автомобилей) выросли на 3,8 процента по сравнению с тем же месяцем прошлого года.
Технологический мир содрогнулся после заявления Дональда Трампа о введении ответных торговых пошлин. Акции крупнейших американских IT-компаний, таких как Apple, Nvidia, Amazon и других представителей так называемой "великолепной семёрки", резко упали
Фондовые рынки США начали торги с резкого падения после того, как экс-президент Дональд Трамп объявил о введении новой волны импортных пошлин. Инвесторы отреагировали мгновенно — ключевые биржевые индексы ушли в минус, а доллар ослаб
Торговая война нам не нужна, но для соглашения нужны двое — так прокомментировал премьер-министр Чехии Петр Фиала (ODS) решение администрации США во главе с Дональдом Трампом ввести пошлины на импорт из Европейского союза и десятков других стран.
Не все профессии в Чехии в прошлом году получили прибавку к зарплате – некоторые специалисты даже потеряли в доходах. Однако в целом средние зарплаты выросли во многих сферах. Например, продавцы стали зарабатывать в среднем на 1 857 крон больше
Чешская экономика за последние два года демонстрирует постепенный рост в европейском сравнении, согласно данным статистического ведомства Евросоюза Eurostat. В 2022 году валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения, выраженный в паритете
Российский газовый гигант "Газпром" с завтрашнего дня существенно нарастит объемы поставок природного газа в Словакию через газопровод TurkStream, проходящий через Турцию и другие страны.
В последние годы потребление природного газа в Чехии значительно сократилось, главным образом из-за роста цен, связанного с нападением России на Украину.
Даже несмотря на рост зарплат и снижение процентных ставок, чехам по-прежнему сложно приобрести собственное жилье. В столице тpёхкомнатную квартиру не смогла бы себе позволить даже пара с средним доходом.
В 2023 году иностранные инвесторы приобрели в Чехии 2406 компаний — это минимальный показатель за последние шесть лет. Однако, несмотря на снижение количества сделок, общий уставной капитал купленных компаний утроился, достигнув 7,6 миллиарда крон.
С 2 апреля автомобили, импортируемые в США, будут облагаться дополнительной 25%-ной пошлиной. Президент Дональд Трамп заявил, что это решение направлено на защиту американской промышленности. Однако этот шаг ударит не только по Европе
Цены на топливо в Чехии продолжают снижаться. Средняя стоимость бензина за последнюю неделю упала на 15 геллеров и теперь составляет 34,74 кроны за литр. Это самая низкая цена с октября 2021 года — то есть за последние три с половиной года