27 мая 2023, 08:30 Экономика

Застройщик просчитал, как формируется цена на квартиру. Ожидать снижения цены не стоит

151 961 чешская крона - средняя цена квадратного метра в новостройке в Праге. Не слишком ли это много, или цена соответствует времени? И можно ли строить за 100 000 чешских крон за метр? Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta, раскрыл расчеты и выкладки застройщиков.

Что произойдет, если в пражской недвижимости будут предлагаться квартиры по цене 105 000 тысяч за метр? Все 50 из них исчезнут из предложения в течение трех дней - значит, голод на квартиры в столице еще есть.

Однако возможно ли вернуться к этой цене, по которой квартиры продавались в Праге пять лет назад и которую застройщики воспринимают лишь как маркетинговую уловку девелоперской компании Central Group?

"Я не знаю расчетов других, но я знаю наши расчеты. Мы строим большинство наших квартир по более высоким стандартам, и стоимость строительства в настоящее время практически не превышает 70 000 чешских крон за квадратный метр. Это только стоимость строительства", - подсчитал Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta.

Кроме того, есть то, что мы называем "мягкими расходами", то есть различные проекты, разрешения, проектирование. Все это стоит денег. С учетом этого мы можем выйти на 80 000 за метр. Кроме того, есть юридические расходы, расходы на маркетинг, и мы даже не учли землю, которую нам пришлось купить", - добавил он.

Строительство квартир против облигаций с доходностью

Земля, по крайней мере, в тех местах, где строит "Penta", стоит еще 20 000 - 25 000 чешских крон за квадратный метр.

"Мы уже достигли 100 000, а прибыли нет", - сказал он, добавив, что если бы все расходы были сведены к минимуму, использовались самые дешевые материалы, закупаемые в огромных объемах, и у компании была бы земля, купленная по хорошей цене, то теоретически она могла бы достичь цифры в 100 000. Однако каждая компания должна логически учитывать свою маржу, и если все сложить вместе, то нынешние рыночные цены являются адекватными, считает Паличка.

"Я могу говорить за нас. Мы стараемся держать маржу где-то в районе 15 процентов. Может быть, это и не кажется таковым, но развитие недвижимости - довольно рискованный бизнес. Все происходит в течение многих лет, и на этом пути есть много неизвестностей. Вы можете оступиться, по крайней мере, в плане времени или объема. При марже менее 15 процентов это в принципе не имеет смысла, особенно когда сегодня на рынке капитала можно купить облигации за восемь процентов", - добавляет Паличка.

По его словам, цены будут снижаться благодаря более быстрому получению разрешений на строительство. "Затраты снизятся. Особенно если у вас есть что-то в кредит, и вы платите проценты".

Перспективы? Земля дорожает

В прошлом году, по данным Чешского статистического управления, доступность жилья по отношению к доходам домохозяйств была худшей в истории. Так могут ли цены снова упасть?

"Со временем стоимость строительства может снизиться, возможно, если будет мало строительства, а строительные компании будут нуждаться в работе и готовы пойти на снижение цен. Возможно, это отразится на материалах", - говорит Паличка, добавляя, что этой тенденции противостоит все более дорогая земля.

"В Праге, например, очень часто встречаются участки "браунфилд", которые загромождены, их нужно расчищать, и нет особой перспективы, что цена снизится", - добавляет он. По его словам, нынешнее снижение объемов строительства и тот факт, что многие проекты были отложены или остановлены, также не играют на руку удешевлению. В ближайшие годы они будут отсутствовать в предложении.

Квартира - это пазл из товаров. Их цена такая же, как и за рубежом

"Если рассматривать квартиру комплексно, то она состоит из определенных категорий товаров, которые сегодня имеют ту же цену, что и на Западе. Хотя бы потому, что половина этих изделий - с Запада. Это означает, что нет никаких причин для того, чтобы квартиры здесь стоили меньше, чем в других местах. Кроме того, конечно, есть цена рабочей силы, которая здесь дешевле, чем в некоторых странах, но даже она продолжает расти", - добавляет Паличка.

Эта ситуация, по его словам, приведет к тому, что все больше людей будут переходить на аренду жилья.

Чешская Республика уникальна по сравнению с другими странами тем, что около 80 процентов людей владеют собственным жильем.

"Я думаю, что эти 80 процентов немного созданы тем, что после революции у многих людей появилась возможность покупать квартиры на очень выгодных условиях, будь то у муниципалитетов, государства или даже компаний. Это создало большую группу хозяев, которые в обычных условиях не имели бы собственного жилья", - говорит он, добавляя, что арендная плата также будет расти.

"Арендная плата определяется рынком и тем пределом, который люди в состоянии оплатить. С другой стороны, она также складывается из расходов. Поэтому я думаю, что арендная плата будет двигаться примерно в соответствии с ростом цен на недвижимость".

Похожие новости

Из-за обострения конфликта между Израилем и Ираном, в который на выходных вмешались и США, стоимость бензина и дизеля в Чехии могла вырасти сразу на две кроны за литр. Однако после объявления о перемирии (пусть и недолговечном) цены на нефть
Чешская Республика за последние десять лет стала крупнейшим экспортером необработанной древесины в Европе, обогнав такие лесные державы, как Германия, Франция, Норвегия и Финляндия. Это парадоксально для страны такого масштаба, ведь такой экспорт
Цены на нефть на мировом рынке в понедельник утром достигли самой высокой отметки с января — стоимость североморской нефти Brent выросла до 78 долларов за баррель. Однако уже спустя несколько часов цена опустилась до 75 долларов.
Несмотря на устойчивый рост, чешская зарплата по-прежнему заметно отстаёт от заработков в соседних странах. Согласно новой международной сравнительной студии, проведённой консалтинговой компанией Forvis Mazars, в частном секторе Чехии средняя
Военный конфликт на Ближнем Востоке может дорого обойтись европейским автомобилистам. По мнению аналитиков, после ударов США по ядерным объектам в Иране цены на топливо в Чехии начнут ощутимо расти — речь идет не просто о нескольких кронах
Летний отпуск за границей снова подорожал — но не везде и не для всех. Главные причины — инфляция в популярных странах и колебания валют. В то время как поездка в Хорватию или Словакию обойдётся дороже, поездки в Турцию или Египет могут быть
На мировом рынке продолжается стремительный рост цен на платину. В четверг стоимость этого благородного металла превысила 1350 долларов за тройскую унцию (примерно 29 тысяч крон за 31,1 грамма) — это самый высокий уровень с сентября 2014 года
На фоне нехватки недвижимости и ажиотажного спроса покупателям становится всё труднее конкурировать за квартиры, если они рассчитывают на ипотеку. Многие продавцы уже не готовы ждать одобрения кредита — они предпочитают покупателей с деньгами
Пока фермеры снижают отпускные цены на яйца почти на четверть, в супермаркетах ценники будто и не заметили этих изменений. Если в прошлом году одно яйцо стоило около 4 крон, то сегодня — уже почти вдвое больше. Никакого пасхального снижения
США сделали огромный шаг навстречу будущему цифровых финансов. Сенат одобрил революционный законопроект, регулирующий рынок стабильных криптовалют (stablecoins), который может не только изменить криптоиндустрию, но и усилить глобальные позиции
Конфликт на Ближнем Востоке снова оказывает влияние на наш кошелёк — чехам стоит готовиться к подорожанию топлива. Несмотря на то что Израиль не атакует напрямую нефтяные объекты Ирана, рост напряжённости уже вызвал скачок цен на нефть на мировых
Несмотря на громкие заявления правительства о поддержке образования, реальность для чешских учителей оказывается совсем иной. Новое исследование института IDEA, подготовленное эксклюзивно для Novinky.cz, показало: вместо обещанных 130%