Семьи покидают Прагу: новостройки рассчитаны на инвесторов и пары, а не на семейное жильё

Прага переживает строительный бум, но семьи с детьми остаются за его пределами. Новые проекты в основном предлагают малогабаритные квартиры, подходящие для инвесторов, пар и одиночек, тогда как просторное жильё для семей встречается редко и стоит непомерно дорого.

Большие квартиры — редкость и роскошь

Согласно данным компании Home Portal, квартиры площадью 85–115 м², которые подходят для семейного проживания, составляют лишь около 12,6 % рынка. Остальная часть предложения — это небольшие 1+kk и 2+kk площадью 40–50 м² или наоборот — элитные апартаменты по цене от 25 миллионов крон и выше.

Четырёхкомнатные квартиры (4+kk) начинаются от 15 миллионов крон, что требует от семьи чистого ежемесячного дохода свыше 130 000 крон для обслуживания ипотеки — сумма недосягаемая для большинства семей.

Размеры сокращаются даже у «стандартных» квартир

Даже трёхкомнатные квартиры (3+kk), которые раньше имели 85–90 м², сегодня нередко ужаты до 80 м², а в некоторых проектах стартуют с 66 м². Это означает тесные детские комнаты, кухонные уголки, встроенные в гостиную, и минимум мест для хранения вещей.

Почему девелоперам выгоднее малые квартиры

Рынок всё больше заполняют студии и двухкомнатные квартиры, которые проще продать или сдать в аренду. Такие квартиры особенно популярны у инвесторов и иностранных покупателей. Они обеспечивают быстрый оборот и более высокую доходность, но при этом ограничивают возможности для комфортного проживания семей и влияют на демографический баланс города.

«Раньше 3+kk считалась полноценным семейным жильём, сегодня это минимальный компромисс для семьи с детьми», — отмечает директор Home Portal Ян Витвера.

Куда уезжают семьи

Из-за высоких цен и ограниченного выбора всё больше семей переезжает в пригороды и города с удобной транспортной доступностью: Říčany, Dolní Břežany, Beroun, Český Brod, Kladno, Poděbrady и другие. Там можно найти просторные квартиры и дома по более доступным ценам и в более спокойной среде с хорошей инфраструктурой — школами, спорткомплексами и зелёными зонами.

Например, в Český Brod 90‑метровая квартира с парковкой стоит около 9 миллионов крон, тогда как в Праге аналогичное жильё обойдётся на 4,5 миллиона дороже — и без гаража.

Рынок жилья продолжает дорожать

Во втором квартале 2025 года квартиры в Праге подорожали на 5 % и стоили в среднем 146 653 крон за м². Особенно высоким был спрос на малогабаритное жильё. В Стředočeský kraj цены выросли на 4 % (88 940 крон за м²), в Брно — на 1 % (100 409 крон за м²).

Аренда также достигла рекордных значений — 434 крон за м² в Праге (рост на 7 %). При этом спрос остаётся колоссальным: на один арендный объект в столице приходится в среднем 45 заинтересованных арендаторов.

Итог

Пока девелоперы зарабатывают на малых квартирах и аренде, семьи с детьми вынуждены искать жильё за пределами столицы. Если тренд сохранится, Прага рискует потерять репутацию города, удобного для семейной жизни, и превратиться в пространство, ориентированное на одиночек и инвесторов, но не на долгосрочное комфортное проживание.