Павел Драбина: фонд недвижимости из конюшни Файта наращивает портфель на 50%

Фонд недвижимости Jet Industrial Lease, входящий в портфель чешской инвестиционной компании Jet Investment, переживает один из лучших годов в своей истории. Благодаря завершению двух крупных проектов в Польше стоимость его портфеля вырастет на половину — примерно до семи миллиардов крон.

Об этом рассказал Павел Драбина, исполнительный директор фонда. По его словам, этой осенью в польском Жешуве откроется первая фаза индустриального комплекса площадью 42 тысячи квадратных метров, который в перспективе может расшириться ещё на 100 тысяч квадратных метров. Весной следующего года рядом с крупнейшим контейнерным портом на Балтике, у Гданьска, будут готовы для арендаторов два промышленных корпуса общей площадью 67 тысяч квадратных метров.

«Это два наших самых значимых на сегодня проекта, которые благодаря новому строительству увеличат стоимость портфеля недвижимости примерно на 100 миллионов евро», — говорит Драбина. Управляемый им фонд квалифицированных инвесторов сейчас оценивается примерно в 4,6 миллиарда крон.

Команда фонда одновременно работает над новыми сделками: промышленным корпусом в Варшаве с перспективой роста арендных ставок и проектом строительства ангара площадью 30 тысяч квадратных метров в Новы-Модлине. Ведутся ещё три due diligence процесса, включая вход в интересный девелоперский проект в Австрии с уже зафиксированным арендатором.

На новые возможности у фонда есть около полумиллиарда крон от инвесторов, а с учётом банковских кредитов — до двух миллиардов крон. При этом соотношение долга к стоимости активов (LTV) планируется удерживать ниже 40%. До конца года фонд рассчитывает привлечь от инвесторов ещё 300–400 миллионов крон.

«После прошлого года, когда на рынке было не так много возможностей, мы переживаем один из самых интересных годов в истории — как по объёму реализованных инвестиций, так и по числу проектов», — с улыбкой отмечает 54-летний менеджер.

Jet Industrial Lease работает уже шесть лет и специализируется на промышленных комплексах — в отличие от жилой или офисной недвижимости, такие объекты сдаются по договорам на 10–15 лет, что обеспечивает более стабильную доходность. В среднем за всю историю фонда она составляет 10,5% годовых, а в будущем цель — доходность на уровне 8,5–11% в год.

Изначально фонд фокусировался на готовых зданиях, которые выкупались у собственников с последующей обратной арендой — модель, малознакомая чешским предпринимателям и распространённая в основном среди транснациональных компаний. Сегодня стратегия частично сместилась в сторону девелопмента: несмотря на более высокие риски собственного строительства, Jet Industrial Lease снижает их за счёт партнёрства с известными девелоперами вроде Panattoni и Garbe.

Фонд также диверсифицирует арендаторов по секторам — среди них производственные компании лёгкого машиностроения и логистические группы, — избегая тяжёлого машиностроения и автопрома. Географически проекты фонда охватывают Чехию, Словакию, Польшу, Австрию и Германию, при этом наибольшие перспективы Драбина видит именно в Польше — благодаря высокому спросу местных компаний и интересу немецких производителей, рассматривающих перенос мощностей.