Нерухомість у Празі: інтерв’ю з власниками Home Real Estate

Ринок нерухомості в Чехії розвивається семимильними кроками: стрімке економічне зростання, брак об’єктів, доступність іпотечного кредитування та низькі іпотечні ставки — усе це стимулює попит на придбання власного житла і, як наслідок, сприяє відчутному зростанню вартості квадратного метра. А це означає, що зараз найкращий час для продажу нерухомості.

Around Prague зустрівся з власниками агентства нерухомості Home Real Estate Артемом Мельниковим і Петром Поповим, щоб обговорити ситуацію, яка склалася на чеському ринку.


Around Prague: Розкажіть трохи про себе — як ви вирішили приїхати до Праги?

Артем: Після закінчення кадетського корпусу в Москві я планував пов’язати своє життя з авіацією — збирався до Ульянівського льотного училища на цивільного пілота або до Академії ФСБ. Але все склалося інакше — після першої поїздки за кордон прийшло усвідомлення, що настав час виїжджати з Росії. У результаті я опинився в Чехії, зацікавився бізнесом і закінчив Вищу школу економіки в Празі.

Петро: А мені в шкільні роки довелося побувати в Німеччині, де протягом трьох тижнів треба було вивчати німецьку мову — відтоді в мене зародилася мрія про навчання за кордоном. Зрештою, через кілька років я поїхав до Чехії і вступив до празької ВШЕ. Майбутнє підприємця вабило мене з самого початку — інші варіанти я навіть не розглядав.

AP: А як ви потрапили у сферу нерухомості?

А: Це сталося за випадковим збігом обставин, але зараз я усвідомлюю, що цей вибір був абсолютно правильним. Це дуже цікава галузь, у якій можна рости й розвиватися — для мене дуже важливо не стояти на місці. Спочатку я працював сам, і це дало змогу розвинути багатозадачність і стресостійкість, але тягнути ще зовсім молодий бізнес наодинці було складно — і через деякий час до мене приєднався Петро.

П: Ми з Артемом разом навчалися на мовних курсах і неодноразово зустрічалися на бізнес-семінарах. Я вже пробував себе у футбольному бізнесі, але не бачив там перспектив зростання, і коли вирішив розвиватися в іншій сфері — згадав про Артема. Я відчував, що з нас може вийти хороший тандем — сфера нерухомості здавалася мені дуже цікавою, і, крім того, це була чудова можливість розвинути комунікативні навички. Відтоді вже майже три роки ми працюємо разом — спочатку я був співробітником, а згодом став співвласником компанії.

AP: Одразу вдалося спрацюватися?

П: Так. Ми абсолютно протилежні за характером, і саме тому нам комфортно працювати разом. А об’єднують нас спільні цілі, цінності та бачення того, що робити і до чого прагнути. Дуже цінно, що ми можемо відкрито обговорювати будь-які питання і приходити до спільної думки. Загалом, у нас усі члени команди можуть висловитися, і разом ми шукаємо правильні шляхи вирішення проблем.

AP: Ваша команда сильно виросла?

А: Достатньо — тепер у компанії працює 10 співробітників, і ми продовжуємо зростати. Я вважаю, що найбільше досягнення нашого агентства — це колектив. Усі хлопці дуже активні, і нас об’єднує певна спільна філософія. Ми постійно розвиваємося, проходимо професійні тренінги, програми особистісного зростання, організовуємо майстер-класи — іноді там-таки знаходимо нових співробітників, і це дуже приємно.


AP: Як клієнти знаходять ваше агентство?

П: Багато хто приходить за порадою родичів, друзів і знайомих, і для нас це найвища похвала. Коли клієнт отримав справді якісний сервіс, коли всі його побажання було враховано і він уже облаштовується в квартирі своєї мрії, рекомендація — найкраща подяка за нашу роботу. Це краще за будь-яку рекламу, адже це певна ознака того, що свою роботу ми виконуємо якісно.

AP: Який спектр послуг надає компанія сьогодні?

П: Ми займаємося орендою і продажем нерухомості — це і комерційні приміщення, і готелі, і інвестиційна нерухомість. Наразі ми спеціалізуємося лише на цих напрямах, а коли будемо абсолютно впевнені, що ідеально справляємося зі своєю роботою, почнемо розширюватися. Можливо, у майбутньому охопимо й управління нерухомістю. Але наразі ми робимо акцент на продажі нерухомості і вже встигли отримати чимало позитивних відгуків про наші послуги.

AP: Ваш основний сегмент — це елітна нерухомість?

А: Так, це цільова аудиторія компанії. Більшість наших клієнтів цікавиться купівлею об’єктів преміум-класу, ми орієнтуємося на клас middle-up (вищий за середній) і прагнемо міцно закріпитися в цьому сегменті. Сьогодні більшість людей, які звертаються до нас, — це російськомовні та англомовні клієнти, які продають житло в Празі.


AP: Наскільки сприятливі зараз умови на ринку нерухомості для продажу квартир?

А: Власники квартир зараз перебувають у дуже вигідному становищі. З одного боку, останнім часом ціни на нерухомість суттєво зросли — лише за 2016 рік забудовники продали 6650 квартир у Празі загальною вартістю 31 мільярд крон. А з іншого боку — навіть питання оподаткування може більше не турбувати власників квартир, і це вкотре підкреслює вигоду від продажу квартири найближчим часом.

AP: А які зміни відбулися в оподаткуванні?

П: З листопада 2016 року змінився платник податку на придбання нерухомості. Раніше ним був продавець, а тепер 4% від вартості квартири зобов’язаний сплатити покупець, що спрощує процес продажу для власника.

AP: З чим це пов’язано — чому власників нерухомості звільнили від сплати цього податку?

П: Це черговий крок держави, покликаний трохи знизити і попит на житло, і вартість квадратного метра — адже людям знадобиться накопичити більше коштів для купівлі квартири, це обмежить їхню купівельну спроможність, знизить попит на житло, і власники нерухомості, своєю чергою, будуть змушені трохи опустити ціни, щоб інтерес до їхніх об’єктів не згасав.


AP: А чим зумовлене зростання попиту на нерухомість?

А: Насамперед на нього вплинули іпотечні ставки. У 2016 році іпотеку можна було оформити під 1,77% річних — це історичний мінімум за весь час існування іпотечного кредитування в Чехії. Серйозних перешкод для отримання кредиту не існувало, тому придбанням квартири зацікавилися навіть ті, хто не міг би собі цього дозволити за інших умов на ринку. Таким чином, до агентств нерухомості та девелоперських компаній потягнулася величезна кількість людей, і ціни на нерухомість порівняно з 2015 роком суттєво зросли. Тепер же держава намагається запобігти подальшому підвищенню вартості квадратного метра — з’являються нові законодавчі акти, які вплинуть на доступність іпотечних кредитів і встановлять певні бар’єри.

AP: Що саме змінилося — чому оформити іпотеку тепер буде складніше?

П: З грудня минулого року набув чинності закон про споживчі позики. Згідно з новими правилами, мають змінитися умови та параметри видачі нових кредитів — тепер надійність клієнтів розглядатимуть значно ретельніше. Ці та інші зміни в законодавстві можуть негативно позначитися на доступності позик для населення — саме тому багато банків призупинили приймання нових заявок на іпотеку, адже тепер їм потрібно внести у звичний хід роботи зміни, пов’язані з новим законом. Усе це має позитивно вплинути на співвідношення попиту і пропозиції на ринку нерухомості та стабілізувати ситуацію, що склалася.

AP: А чи може ситуація через нові регулювання докорінно змінитися — чи є ймовірність, що частина квартир забудовників пустуватиме?

А: Ні, це малоймовірно. Річ у тім, що на чеському ринку сьогодні представлено недостатньо об’єктів нерухомості. У Чехії досить складно отримати дозвіл на будівництво, і паперова тяганина — від розробки проєкту до заселення — триває до 10 років! У 2016 році кількість об’єктів на продаж дещо збільшилася, однак суттєвих змін поки не передбачається. На жаль, у цьому відношенні Прага зараз перебуває в гіршому становищі, ніж більшість європейських країн. Наразі забудовники працюють над 70 тисячами нових квартир, з яких лише близько 24 тисяч з’являться на ринку протягом наступних 5 років. Щоб попит і пропозиція зрівнялися, на ринку щороку має з’являтися близько 5–6 тисяч нових квартир — тобто за горизонтом у 5 років ситуація на ринку може стабілізуватися, але навряд чи пропозиція перевищить попит.

AP: У яких квартир зростання цін особливо помітне?

А: Найбільше подорожчали двокімнатні квартири 2+1 і 2+kk — їхня вартість у 2016 році зросла на 13,8%. Причиною цьому, звісно, стала їхня популярність — адже це найходовіша нерухомість серед покупців та інвесторів через великий попит на ринку оренди. Попит на ці квартири, безсумнівно, збережеться і цього року. Наступні в черзі — трикімнатні квартири 3+1 і 3+kk. Їхня вартість зросла на 11,3%, але у 2017 році в цьому сегменті очікується уповільнення цінового зростання. Такі квартири переважно купують сім’ї з дітьми, і для них особливо важлива інфраструктура району — наявність паркувального місця, школи та дитячого садка впливає на ціну сильніше, ніж близькість до метро чи кількість ресторанів поблизу.


AP: Як ви вважаєте, за який період можна очікувати зниження вартості нерухомості?

П: За нашими прогнозами, 2017 рік буде спокійнішим, ніж попередній. Запровадження нового закону про іпотечне кредитування пов’язане з певними труднощами в отриманні позик, і це, ймовірно, вплине на доступність житла. А зменшення кількості виданих іпотечних кредитів зрештою призведе до зниження попиту на нерухомість, за яким піде й зниження ціни за квадратний метр. Наразі ми вважаємо, що, попри безліч ужитих заходів, глобальних змін цінового тренду у 2017 році не очікується — однак можемо стверджувати, що такого стрімкого зростання цін на нерухомість, яке було зафіксовано у 2016 році, вже не буде.

AP: Скажіть, як продати нерухомість максимально вигідно?

А: Насамперед нерухомість потрібно грамотно оцінити, щоб встановити на неї відповідну ціну. Зробити це можна самостійно, але точнішу оцінку дадуть фахівці — наше агентство надає цю послугу безкоштовно. Наступний крок — якісна презентація нерухомості в портфоліо агентства. Часи, коли для продажу нерухомості було достатньо зернистих фотографій, зроблених на камеру мобільного телефону, уже минули — тепер потенційний покупець набагато більше зацікавиться квартирою і буде готовий заплатити за неї більше, якщо йому сподобаються фотографії. Саме тому ми працюємо з фотографом, який спеціалізується на нерухомості, — професійний погляд через об’єктив у питанні продажу квартир дуже важливий. Свою вагу має і грамотний маркетинг у поєднанні з якісним описом. Одне слово, нюансів тут дуже багато, і продати квартиру максимально вигідно вам допоможе агентство нерухомості. Якщо ви замислюєтеся про продаж нерухомості, враховуйте стан ринку. Сьогодні це може принести вам велику суму, але важко передбачити, як розвиватимуться ціни на житло наступного року.

AP: Тобто нерухомість найкраще продавати саме у 2017 році?

П: Так, цим питанням краще зайнятися найближчим часом. Зараз на ринку склалися найсприятливіші умови — вартість нерухомості все ще тримається на високому рівні, але запровадження нових регулювань може вплинути на попит. Саме тому, щоб із більшою ймовірністю заробити велику суму, варто продати нерухомість у 2017 році.

AP: Гадаємо, власники нерухомості прислухаються до цієї поради. Розкажіть, які плани в компанії Home Real Estate на майбутнє?

A: Уже цього року ми маємо намір відкрити філію нашого агентства в Нью-Йорку. Це великий крок, який допоможе нам вийти на новий рівень — адже американський ринок нерухомості розвивається в сотні разів активніше, ніж чеський. Також в Америці ми з Петром хочемо здобути ступінь MBA — це дасть змогу поглянути на речі з іншого боку і здійснити справжній прорив у бізнесі.

AP: Якою ви бачите свою мету?

П: Наша місія — служити людям. Ми хочемо будувати й облагороджувати міста, робити життя людей комфортнішим, цікавішим і щасливішим. У нас навіть девіз компанії такий — «Make people happy». І ми докладаємо всіх зусиль, щоб бачити на обличчях наших клієнтів лише позитивні емоції!

АР: І наостанок… Ви ж обіцяли ще невеликий подарунок читачам Around Prague?

Так, правильно. Ми підготували велику презентацію і можемо безкоштовно оцінити нерухомість читачів Around Prague. Щоб отримати презентацію від Home Real Estate, у якій на 45 сторінках представлено детальний аналіз ринку нерухомості з послугою безкоштовної оцінки, потрібно зателефонувати нашому фахівцю за номером +420 777 351 635 або написати листа на електронну пошту [email protected].

Around Prague дякує власникам Home Real Estate за чудове інтерв’ю!