Что важно знать о недвижимости в Праге? Интервью с владельцами агентства Home Real Estate

Рынок недвижимости в Чехии развивается семимильными шагами: быстрый экономический рост, нехватка объектов, доступность ипотечного кредитования и низкие ипотечные ставки - всё это стимулирует спрос на приобретение индивидуального жилья и, как следствие, способствует ощутимому повышению стоимости квадратного метра. А это значит, что сейчас лучшее время для продажи недвижимости.

Around Prague встретился с владельцами агентства недвижимости Home Real Estate Артёмом Мельниковым и Петром Поповым, чтобы обсудить сложившуюся на чешском рынке ситуацию.

Around Prague: Расскажите немного о себе - как вы решили приехать в Прагу?

Артём: После окончания кадетского корпуса в Москве я планировал связать свою жизнь с авиацией - собирался в Ульяновское лётное училище на гражданского пилота или в Академию ФСБ. Но всё сложилось иначе - после своей первой поездки за границу пришло осознание, что пора уезжать из России. В результате я оказался в Чехии, заинтересовался бизнесом и окончил Высшую школу экономики в Праге.

Пётр: А мне в школьные годы довелось побывать в Германии, где на протяжении 3 недель нужно было изучать немецкий язык - с тех пор у меня зародилась мечта о заграничном образовании. В итоге, несколько лет спустя, я уехал в Чехию и поступил в пражскую ВШЭ. Будущее предпринимателя манило меня с самого начала - другие варианты я даже не рассматривал.

AP: А в сферу недвижимости как попали? 

А: Это произошло по случайному стечению обстоятельств, но сейчас я осознаю, что такой выбор был абсолютно правильным. Это очень интересная область, в которой можно расти и развиваться - для меня очень важно не стоять на месте. Изначально я работал один, и это позволило мне развить многозадачность и стрессоустойчивость, но тянуть ещё только зарождающийся бизнес в одиночку было сложно - и некоторое время спустя ко мне присоединился Пётр.

П: Мы с Артёмом вместе учились на языковых курсах и неоднократно встречались на бизнес-семинарах. Я уже пробовал себя в футбольном бизнесе, но не видел там перспектив роста, и когда решил развиваться в другой области - вспомнил об Артёме. Я чувствовал, что у нас может получиться хороший тандем - сфера недвижимости казалась мне очень интересной, и, к тому же, это была отличная возможность, чтобы развить свои коммуникативные навыки. С тех пор уже почти 3 года мы работаем вместе - сначала я был на правах сотрудника, а затем стал совладельцем компании.

AP: Сразу удалось сработаться?

П: Да. Мы абсолютно противоположны по характеру, и именно поэтому нам комфортно работать вместе. А объединяют нас общие цели, ценности и видение того, что делать и к чему стремиться. Очень ценно, что мы можем открыто обсуждать любые вопросы и приходить к общему мнению. Вообще, у нас все члены команды могут высказаться, и вместе мы ищем верные пути решения проблем.

AP: Ваша команда сильно выросла?

А: Достаточно, теперь в компании работает 10 сотрудников, и мы продолжаем расти. Я считаю, что самое большое достижение нашего агентства - это коллектив. Все ребята очень активные, и нас объединяет некая общая философия. Мы постоянно развиваемся, проходим профессиональные тренинги, программы личностного роста, организуем мастер-классы – иногда там и находим новых сотрудников, и это очень здорово.


AP: Как клиенты находят ваше агентство?

П: Многие приходят по совету своих родственников, друзей и знакомых, и для нас это высшая степень похвалы. Когда клиент получил действительно качественный сервис, когда все его пожелания были учтены и он уже обживается в квартире своей мечты, рекомендация - лучшая благодарность за нашу работу. Это лучше любой рекламы, ведь это верный признак того, что свою работу мы выполняем качественно.

AP: Какой спектр услуг оказывает компания сегодня?

П: Мы занимаемся арендой и продажей недвижимости – это и коммерческие помещения, и отели, и инвестиционная недвижимость. Сейчас мы специализируемся только на этих направлениях, а когда будем абсолютно уверены в том, что идеально справляемся со своей работой, начнём расширяться. Возможно, в будущем охватим и управление недвижимостью. Но на данный момент мы делаем акцент на продажу недвижимости, и уже успели получить множество положительных отзывов о наших услугах.

AP: Ваш основной сегмент - это элитная недвижимость?

А: Да, это целевая аудитория компании. Большинство наших клиентов интересуется покупкой объектов премиум-класса, мы нацелены на класс middle-up (выше среднего) и идём к тому, чтобы прочно закрепиться в этом сегменте. Сегодня большинство людей, которые к нам обращаются, - это русскоговорящие и англоговорящие клиенты, которые продают жильё в Праге.


AP: Насколько сейчас благоприятные условия на рынке недвижимости для продажи квартир?

А: Владельцы квартир сейчас находятся в очень выгодном положении. С одной стороны, в последнее время цены на недвижимость значительно выросли - только за 2016 год застройщики продали 6.650 квартир в Праге, общая стоимость которых составила 31 миллиард крон. А с другой стороны - даже вопрос налогообложения может больше не тревожить владельцев квартир, и это в очередной раз подчёркивает выгоду продажи квартиры в обозримом временном горизонте.

AP: А какие изменения произошли в налогообложении?

П: С ноября 2016 года сменился плательщик налога на приобретение недвижимости. Раньше им был продавец, а теперь 4% от стоимости квартиры обязан заплатить покупатель, тем самым упрощая процесс продажи для владельца.

AP: С чем это связано - почему владельцев недвижимости освободили от уплаты этого налога?

П: Это очередной ход государства, призванный немного снизить как спрос на жилье, так и стоимость квадратного метра - ведь людям понадобится накопить больше средств для покупки квартиры, это ограничит их покупательную способность, снизит спрос на жилье, и владельцы недвижимости, в свою очередь, будут вынуждены немного опустить цены, чтобы интерес к их объектам не угасал.


AP: А чем обусловлен рост спроса на недвижимость?

А: В первую очередь, на него повлияли ипотечные ставки. В 2016 году ипотеку можно было оформить под 1,77% годовых - это исторический минимум за всё время существования ипотечного кредитования в Чехии. И серьёзных препятствий для получения кредита не существовало, поэтому приобретением квартиры заинтересовались даже те, кто не мог бы себе этого позволить при других условиях на рынке. Таким образом, в агентства недвижимости и девелоперские компании потянулось огромное количество людей, и цены на недвижимость в сравнении с 2015 годом значительно выросли. Теперь же государство старается предотвратить дальнейшее повышение стоимости квадратного метра - появляются новые законодательные акты, которые повлияют на доступность ипотечных кредитов и установят определённые барьеры.

AP: Что именно изменилось - почему оформить ипотеку теперь будет сложнее?

П: С декабря прошлого года вступил в действие закон о потребительских займах. Согласно новым правилам, должны измениться условия и параметры выдачи новых кредитов - теперь надёжность клиентов будет рассматриваться более тщательно. Эти и другие изменения в законодательстве могут негативно отразиться на доступности займов для населения - именно поэтому многие банки приостановили приём новых заявок на ипотеку, поскольку теперь им необходимо внести в привычный ход работы изменения, связанные с новым законом. Всё это должно положительно отразиться на соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости и стабилизировать сложившуюся ситуацию. 

AP: А может ли ситуация в связи с новыми регулированиями в корне измениться - есть вероятность, что часть квартир застройщиков будет пустовать?

А: Нет, это маловероятно. Дело в том, что на чешском рынке сегодня представлено недостаточно объектов недвижимости. В Чехии достаточно сложно получить разрешение на стройку, и бумажная волокита, начиная от составления проекта и заканчивая заселением, занимает до 10 лет! В 2016 году количество объектов на продажу немного увеличилось, однако значительных изменений пока не предвидится. К сожалению, в этом отношении Прага сейчас находится в худшем положении, чем большинство европейских стран. На данный момент застройщики работают над 70 тысячами новых квартир, из которых только порядка 24 тысяч появятся на рынке в течение последующих 5 лет. Чтобы спрос и предложение сравнялись, на рынке ежегодно должно появляться около 5-6 тысяч новых квартир - то есть, в горизонте 5 лет ситуация на рынке может стабилизироваться, но вряд ли предложение превысит спрос.

AP: У каких квартир рост цен особенно ярко выражен?

А: Сильнее всего подорожали двухкомнатные квартиры 2+1 и 2+kk, их стоимость в 2016 году увеличилась на 13,8%. Причиной тому, конечно, послужила их популярность - ведь это самая ходовая недвижимость у покупателей и инвесторов ввиду их большой востребованности на рынке аренды. Спрос на эти квартиры, вне всяких сомнений, сохранится и в этом году. Следующие на очереди - трёхкомнатные квартиры 3+1 и 3+kk. Их стоимость повысилась на 11,3%, но в 2017 году в этом сегменте ожидается замедление ценового роста. Такие квартиры преимущественно покупают семьи с детьми, и для них особенно важна инфраструктура района - здесь наличие парковочного места, школы и детского сада влияет на цену сильнее, чем близость к метро и количество ресторанов в округе.


AP: Как вы считаете, в каком временном горизонте можно ожидать снижение стоимости недвижимости?

П: По нашим прогнозам 2017 год будет более спокойным, нежели предыдущий. Введение нового закона об ипотечном кредитовании сопряжено с определёнными сложностями в получении займов, и это, вероятно, повлияет на доступность жилья. А уменьшение количества выданных ипотечных кредитов, в конечном счёте, выльется в снижение спроса на недвижимость, за которым последует и снижение цены за квадратный метр. На данный момент мы считаем, что, несмотря на множество предпринятых мер, глобальных изменений ценового тренда в 2017 году не ожидается - однако мы можем утверждать, что такого стремительного роста цен на недвижимость, который был зафиксирован в 2016 году, уже не ожидается.

AP: Скажите, так как продать недвижимость максимально выгодно?

А: В первую очередь, недвижимость необходимо грамотно оценить, чтобы установить на неё соответствующую цену. Сделать это можно самостоятельно, но более точную оценку дадут профессионалы - наше агентство предоставляет эту услугу бесплатно. Следующий шаг - качественная презентация недвижимости в портфолио агентства. Времена, когда для продажи недвижимости было достаточно зернистых фотографий, сделанных на камеру мобильного телефона, уже позади - теперь потенциальный покупатель гораздо больше заинтересуется квартирой и будет готов заплатить за неё больше, если ему понравятся фотографии. Именно поэтому мы работаем с фотографом, который специализируется на недвижимости - профессиональный взгляд через объектив в вопросе продажи квартир очень важен. Свой вес имеет и грамотный маркетинг вкупе с качественным описанием. Словом, нюансов здесь очень много, и продать квартиру наиболее выгодно вам поможет агентство недвижимости. Если вы задумываетесь о продаже недвижимости, учитывайте состояние рынка. Сегодня это может принести вам крупную сумму, но сложно предугадать, как будут развиваться цены на жильё в следующем году.

AP: То есть, недвижимость лучше всего продавать именно в 2017 году?

П: Да, этим вопросом лучше заняться в ближайшее время. Сейчас на рынке сложились наиболее благоприятные условия - стоимость недвижимости все еще держится на высоком уровне, но введение новых регулирований может повлиять на спрос. Именно поэтому, чтобы с большей вероятностью заработать крупную сумму, следует продать недвижимость в 2017 году.   

AP: Думаем, владельцы недвижимости прислушаются к этому совету. Расскажите, какие планы у компании Home Real Estate на будущее?

A: Уже в этом году мы намерены открыть филиал нашего агентства в Нью-Йорке. Это большой шаг, который поможет нам выйти на новый уровень - ведь американский рынок недвижимости развивается в сотни раз активнее, чем чешский. Также в Америке мы с Петром хотим получить степень MBA - это даст возможность взглянуть на вещи с другой стороны и совершить настоящий прорыв в бизнесе.

AP: Какой вы видите свою цель?

П: Наша миссия – это служба людям. Мы хотим строить и облагораживать города, делать жизнь людей комфортнее, интереснее и счастливее. У нас даже мотто компании такое - Make people happy. И мы прикладываем все усилия, чтобы видеть на лицах наших клиентов только положительные эмоции!

АР: И в конце... Вы ведь ещё обещали небольшой подарок читателям Around Prague?

Да, верно. Мы подготовили большую презентацию и можем бесплатно оценить недвижимость читателей Around Prague. Чтобы получить презентацию от Home Real Estate, в которой на 45 страницах представлен подробный анализ рынка недвижимости c услугой бесплатной оценки, необходимо позвонить нашему специалисту по телефону +420 777 351 635 или написать письмо на электронную почту [email protected].

Around Prague благодарит владельцев Home Real Estate за прекрасное интервью!