Чому бум нерухомості в Дубаї сьогодні — не повторення 2008

Рієлторка та інвестиційна експертка Жанета Вашкова, яка багато років супроводжує клієнтів на ринку нерухомості Дубая, пояснює, чому нинішній бум емірату принципово відрізняється від ситуації двадцятирічної давнини і тримається не на спекуляціях, а на суворих правилах і живих грошах.

За словами Вашкової, переломним для ринку став 2002 рік, коли Дубай уперше дозволив іноземцям володіти нерухомістю на умовах фрихолд. До цього купувати житло могли фактично лише громадяни країн Перської затоки, а саме місто налічувало близько 850 тисяч жителів. Після реформи населення до 2005 року зросло до 1,3 мільйона, а на карті з'явилися такі райони, як Дубай Марина, Арабіан Ранчес і Палм Джумейра — сьогодні одні з найпрестижніших адрес у світі.

Саме криза 2008 року, нагадує експертка, є джерелом більшості нинішніх страхів інвесторів, але її варто розглядати в правильному контексті. Тоді ринок був практично нерегульованим: девелопери запускали проєкти без повного права власності на землю, ескроу-рахунків не існувало, а банки видавали іпотеку на 100–120% вартості об'єкта. Ринок тримався на спекуляціях, і коли настала глобальна фінансова криза, ціни обвалилися, частина проєктів залишилася незавершеною, а деякі девелопери й мешканці залишили країну.

Саме цей досвід, за словами Вашкової, призвів до масштабної перебудови всього ринку. Сьогодні девелопер зобов'язаний володіти 100% землі, використовувати регульований державою ескроу-рахунок під контролем RERA і підтвердити фінансування будівництва ще до старту проєкту.

Відкриття Бурдж Халіфа у 2010 році та отримання права на проведення Expo 2020 стали для інвесторів сигналом, що розвиток міста не зупиниться. Дубай перестав бути просто місцем роботи і перетворився на місто, де хочуть жити постійно — попит змістився від спекулятивного до реального, сімейного.

Подібний ефект дала і пандемія: жорсткі заходи, підтримка бізнесу та швидка вакцинація дозволили Дубаю відкритися раніше за багато інших напрямків. Змінилися й уподобання покупців — замість квартир у центрі чи біля води попитом стали користуватися вілли й таунхауси більшої площі. Важливу роль відіграла і програма Golden Visa на десять років із порогом інвестицій, знижений до двох мільйонів дирхамів.

Сьогоднішній Дубай — це вже близько 4 мільйонів жителів із метою в 8 мільйонів до 2040 року, а частка нафти в економіці опустилася нижче 1%: зростання забезпечують торгівля, фінансовий сектор і технології. Максимальне іпотечне фінансування тепер обмежене 60–70% вартості нерухомості, а ескроу-рахунки надійно захищені.

Тільки у 2025 році до Дубая переїхали майже 10 тисяч мільйонерів, а від 72 до 80% угод на ринку укладаються за готівку. «Це ринок, який рухає ліквідність, а не кредит, що робить його стабільнішим і стійкішим», — підсумовує Вашкова, відзначаючи також зростаючий інтерес інституційних інвесторів.