Жанета Вашкова: почему Дубай сегодня — это не пузырь 2008 года

Риелтор и инвестиционный эксперт Жанета Вашкова, много лет сопровождающая клиентов на рынке недвижимости Дубая, объясняет, почему нынешний бум эмирата принципиально отличается от ситуации двадцатилетней давности и держится не на спекуляциях, а на строгих правилах и живых деньгах.

По словам Вашковой, переломным для рынка стал 2002 год, когда Дубай впервые разрешил иностранцам владеть недвижимостью на условиях фрихолд. До этого покупать жильё могли фактически только граждане стран Персидского залива, а сам город насчитывал около 850 тысяч жителей. После реформы население к 2005 году выросло до 1,3 миллиона, а на карте появились такие районы, как Дубай Марина, Арабиан Ранчес и Палм Джумейра — сегодня одни из самых престижных адресов в мире.

Именно кризис 2008 года, напоминает эксперт, служит источником большинства нынешних страхов инвесторов, но его нужно рассматривать в правильном контексте. Тогда рынок был практически нерегулируемым: девелоперы запускали проекты без полного права собственности на землю, эскроу-счетов не существовало, а банки выдавали ипотеку на 100–120% стоимости объекта. Рынок держался на спекуляциях, и когда пришёл глобальный финансовый кризис, цены обвалились, часть проектов осталась незавершённой, а некоторые девелоперы и жители покинули страну.

Именно этот опыт, по словам Вашковой, привёл к масштабной перестройке всего рынка. Сегодня девелопер обязан владеть 100% земли, использовать регулируемый государством эскроу-счёт под контролем RERA и подтвердить финансирование строительства ещё до старта проекта.

Открытие Бурдж Халифа в 2010 году и получение права на проведение Expo 2020 стали для инвесторов сигналом, что развитие города не остановится. Дубай перестал быть просто местом работы и превратился в город, где хотят жить постоянно — спрос сместился от спекулятивного к реальному, семейному.

Похожий эффект дала и пандемия: жёсткие меры, поддержка бизнеса и быстрая вакцинация позволили Дубаю открыться раньше многих других направлений. Изменились и предпочтения покупателей — вместо квартир в центре или у воды спросом стали пользоваться виллы и таунхаусы с большей площадью. Важную роль сыграла и программа Голден Visa на десять лет с порогом инвестиций, сниженным до двух миллионов дирхамов.

Сегодняшний Дубай — это уже около 4 миллионов жителей с целью в 8 миллионов к 2040 году, а доля нефти в экономике опустилась ниже 1%: рост обеспечивают торговля, финансовый сектор и технологии. Максимальное ипотечное финансирование теперь ограничено 60–70% стоимости недвижимости, а эскроу-счета надёжно защищены.

Только в 2025 году в Дубай переехали почти 10 тысяч миллионеров, а от 72 до 80% сделок на рынке заключаются за наличные. «Это рынок, который двигает ликвидность, а не кредит, что делает его более стабильным и устойчивым», — заключает Вашкова, отмечая также растущий интерес институциональных инвесторов.