Про празьку нерухомість пишуть постійно, і майже в кожному тексті є цифра, яка при перевірці розвалюється. Ми полізли в першоджерела — статистичне управління, кадастр, національний банк, звіти консалтингу — і зібрали десятиліття цілком. Заразом зʼясували, чому середня ціна квадрата у Празі в різних видань відрізняється на 40 відсотків, хоча всі посилаються на офіційні дані.
Цифра, яка ходить чеськими та емігрантськими медіа, — 182–187 тисяч крон за квадратний метр. Вона справжня. Тільки стосується не того, про що зазвичай ідеться.
182 700 Kč/м² — це середня запитувана ціна вільних квартир у новобудовах, які девелопери тримають у пропозиції. Другий квартал 2026 року, Deloitte Develop Index, 6 842 квартири у 296 проєктах.
131 520 Kč/м² — це середня ціна реально здійсненої угоди по всіх квартирах Праги: новобудови, вторинка, панель, цегла, центр і околиці разом. Дані кадастру за 2025 рік, оброблені Чеським статистичним управлінням.
Розрив — 39 відсотків. Це не різниця між просять і продають. Усередині самого сегмента новобудов ця різниця крихітна: у другому кварталі 2026 року просили 187 781 Kč/м², продавали 182 845 — розбіжність 2,7 відсотка (спільний аналіз Central Group, Skanska Residential і Trigema). Розрив у 39 відсотків — це різниця між новобудовою і ринком загалом.
Середня продана у Празі квартира — 60 м². Середній чек угоди 2025 року — приблизно 7,9 млн Kč.
І одразу неприємне: за 2026 рік середньої ціни угоди в кронах не існує ні в кого. Річна публікація статистичного управління обривається 2025 роком, наступна вийде близько середини 2027-го. Усе, що закриває 2026 рік у кронах, — ціни пропозиції новобудов. Усе, що є по ринку за 2026-й, — індекси.
Безперервного ряду середня ціна метра у Празі з 2016 до 2026 не існує. Це не лінощі дослідника, а будова чеської статистики.
До 2019 року включно ціни рахували за податковими деклараціями — з податку на придбання нерухомості. Податок скасували 26 вересня 2020 року заднім числом, джерело даних зникло, публікацію закрили. Із 2019 року рахують за кадастром. Статистичне управління прямо попереджає: дані двох періодів непорівнянні, зшивати абсолютні ціни не можна.
Тому весь десятирічний шлях видно лише в індексах.
Індекс реалізованих цін вторинних квартир у Празі (реальні угоди, база: середнє 2010 року = 100):
| Період | Індекс | Що сталося |
|---|---|---|
| 1 кв. 2016 | 108,9 | точка відліку |
| 4 кв. 2022 | 226,9 | пік перед корекцією |
| 2 кв. 2023 | 212,5 | дно |
| 2 кв. 2024 | 230,8 | пік перекрито |
| 1 кв. 2026 | 286,0 | останні дані |
Підсумок: зростання у 2,63 раза, тобто +162,6 відсотка за десять років. Паралельний ряд по новобудовах — статистичне управління веде його лише по Празі, по інших містах бракує даних про перші продажі — дав 103,6 → 268,2, тобто +158,9 відсотка.
Ряд у кронах є лише з 2019 року — за кадастром:
| Рік | Kč/м², Прага | Зміна |
|---|---|---|
| 2019 | 76 391 | — |
| 2020 | 85 784 | +12,3% |
| 2021 | 100 727 | +17,4% |
| 2022 | 112 676 | +11,9% |
| 2023 | 103 693 | −8,0% |
| 2024 | 115 889 | +11,8% |
| 2025 | 131 520 | +13,5% |
Єдиний безперервний кроновий ряд, що покриває 2016–2024, — Deloitte Real Index, теж угоди з кадастру, але вибірка квартальна і зміщена в бік девелоперських проєктів: 62 200 Kč/м² у четвертому кварталі 2016 року → 139 900 у четвертому кварталі 2024-го, +124,9 відсотка. Далі ряд обривається: випусків за 2025–2026 немає.
Окремо варто сказати про те, чого в цих цифрах немає. У статистичного управління є два ряди реальних угод по Празі, і вони розходяться. Приведені до спільної бази 2015 = 100, на 2025 рік кадастровий індекс дає 285,2, а ріелторський індекс вторинки — 254,5. Різниця близько 12 відсотків: різне охоплення, різне очищення вибірки, різні ваги. Це нормально і це треба знати: єдино правильної цифри на цьому ринку не буває.
Тут матеріал розгортається.
Накопичена споживча інфляція в Чехії за 2016–2025 роки — ×1,541, тобто +54,1 відсотка. Майже вся вона припала на два роки: 15,1 відсотка у 2022-му і 10,7 відсотка у 2023-му.
| Показник, 2016 → 2025 | Номінально | Реально |
|---|---|---|
| Ціни квартир, кадастровий індекс | +147,4% | +60,5% |
| Ціни квартир, ріелторський індекс вторинки | +133,1% | +51,3% |
| Зарплата у Празі | +78,3% | +15,6% |
| Фактично сплачена оренда (по країні) | +46,5% | −5,0% |
Зростання у два з половиною раза — це номінал. Після поправки на інфляцію лишається зростання приблизно у півтора раза. Це й далі багато — але це зовсім інша історія, ніж та, яку зазвичай розповідають.
2016–2019: рівний розгін. Ціни додавали 9–14 відсотків на рік. Чехія в ці роки стабільно посідала останнє місце в Європі за доступністю житла — чотири роки поспіль.
2020–2021: ковід. Усупереч очікуванням ринок не просів, а прискорився: 2021 рік дав +17,4 відсотка за кадастром. Ставки за іпотекою були на історичному мінімумі.
2022: пік. Вторинка досягла максимуму в четвертому кварталі (індекс 226,9), новобудови — вже в другому (236,9).
2022–2023: єдина корекція за десятиліття. Вторинка втратила 6,3 відсотка від піку до дна (226,9 → 212,5 до другого кварталу 2023-го). Новобудови просіли глибше — на 9,3 відсотка (236,9 у другому кварталі 2022 року → 214,9 у першому кварталі 2024-го). У кронах 2023 рік дав −8,0 відсотка — єдиний мінус у ряді.
2024–2026: новий розгін, різними темпами для різних сегментів. Вторинка перекрила свій докризовий пік уже в другому кварталі 2024 року, новобудовам знадобилося до першого кварталу 2025-го. До першого кварталу 2026 року річне зростання склало +11,5 відсотка по вторинці та +11,1 відсотка по новобудовах.
Свіжий сигнал: із квітня 2026 року Чеський національний банк посилив правила для інвестиційних іпотек, і після цього регулятор зафіксував у Празі помітне зниження числа угод.
Тут потрібні дві окремі таблиці, а не одна, — бо списки лідерів за угодами і за оголошеннями не збігаються.
За реальними угодами, четвертий квартал 2016 → четвертий квартал 2024 (Deloitte Real Index; дефлятор за період ×1,5036):
| Район | 2016, Kč/м² | 2024, Kč/м² | Номінально | Реально |
|---|---|---|---|---|
| Прага 1 | 114 500 | 194 400 | +69,8% | +12,9% |
| Прага 2 | 87 600 | 177 000 | +102,1% | +34,4% |
| Прага 3 | 62 800 | 155 500 | +147,6% | +64,7% |
| Прага 4 | 56 000 | 129 500 | +131,3% | +53,8% |
| Прага 5 | 67 400 | 148 300 | +120,0% | +46,3% |
| Прага 6 | 66 600 | 164 500 | +147,0% | +64,3% |
| Прага 7 | 72 300 | 144 300 | +99,6% | +32,8% |
| Прага 8 | 61 900 | 134 400 | +117,1% | +44,4% |
| Прага 9 | 54 600 | 122 200 | +123,8% | +48,9% |
| Прага 10 | 58 200 | 127 800 | +119,6% | +46,1% |
| Прага | 62 200 | 139 900 | +124,9% | +49,6% |
Лідери за реальними угодами — Прага 3 і Прага 6. Дейвіце, які входять до Праги 6, аж ніяк не назвеш колишнім робітничим районом. А Прага 1 у реальному вираженні майже не подорожчала: +12,9 відсотка за вісім років.
За оголошеннями на новобудови, кінець 2016 → другий квартал 2026 (Deloitte Develop Index; це запитувані ціни, а не угоди):
| Район | 2016, Kč/м² | 2026, Kč/м² | Зростання |
|---|---|---|---|
| Прага 2 | 124 100 | 281 100 | +126,5% |
| Прага 3 | 96 500 | 226 100 | +134,3% |
| Прага 4 | 81 000 | 208 400 | +157,3% |
| Прага 5 | 88 300 | 203 800 | +130,8% |
| Прага 6 | 103 400 | 232 700 | +125,0% |
| Прага 7 | 85 200 | 233 000 | +173,5% |
| Прага 8 | 82 400 | 196 400 | +138,3% |
| Прага 9 | 64 200 | 163 100 | +154,0% |
| Прага 10 | 75 500 | 185 500 | +145,7% |
| Прага | 85 300 | 182 700 | +114,2% |
Тут лідер інший — Прага 7. Голешовіце десять років тому були промзоною з трамваєм; зараз там квартал Vltava Riverfront і метро в проєкті. Поруч Прага 9 і Прага 4 — райони, куди девелопери фізично могли будувати, бо там лишалися вільні ділянки.
Прага 1 у другому кварталі 2026 року у звіті не публікується взагалі: замало пропозицій, щоб вибірка була представницькою. З тієї ж причини її стрибок +21,3 відсотка в першому кварталі 2026 року — артефакт малої вибірки, а не ринок.
Розрив між найдорожчим і найдешевшим районом стиснувся: якщо у 2016 році метр у Празі 1 коштував у 2,10 раза дорожче, ніж у Празі 9, то до 2024 року — у 1,59 раза. Але в кронах розрив, навпаки, виріс: було 59 900 Kč за метр, стало 72 200. Відсотки зближуються, гроші розходяться.
Ще одна деталь: середня площа нової квартири в пропозиції — 64,8 м². У другому кварталі 2026 року на ринку було 6 842 квартири у 296 проєктах.
Ціна метра сама по собі не говорить нічого. Значення має відношення ціни до доходу.
Середня зарплата у Празі у 2025 році — 62 723 Kč на місяць, медіанна — 52 793 Kč (структурна статистика ЧСУ; медіана завжди нижча за середню, бо середню тягнуть угору високі доходи). За десятиліття зарплати зросли на 78,3 відсотка номінально і на 15,6 відсотка реально.
Зіставимо зі зростанням житла: реальне зростання цін за кадастром +60,5 відсотка, реальне зростання зарплат +15,6 відсотка. Розрив майже чотириразовий. Це і є весь сюжет десятиліття, стиснутий у дві цифри.
У роках роботи: квартира 70 м² у 2025 році коштує 12,2 річних середніх зарплат або 14,5 медіанних. За єдиним європейським рядом показник виріс із 10,3 (кінець 2016) до 14,3 (кінець 2024). За цим індикатором Прага — третє найменш доступне місто Європи (15,0) після Амстердама (15,4) й Афін (15,3).
Оренда зростала повільніше за купівлю. Індекс оренди Deloitte по Празі: перший квартал 2021 року — 283 Kč за м² на місяць, перший квартал 2026 року — 466 Kč. Це +64,7 відсотка за пʼять років. По Чехії загалом фактично сплачена оренда за десятиліття виросла на 46,5 відсотка при інфляції 54,3 відсотка — тобто реальна вартість оренди знизилася.
Звідси висновок, який багатьох дивує: оренда у Празі подорожчала менше, ніж подорожчало все інше, а купівля — набагато більше. Розрив між купити і винаймати за десять років виріс, а не скоротився.
1. Будували менше, ніж на початку десятиліття. У 2016 році в Празі здали 6 092 квартири, у 2025 — 5 325. Стеля за все десятиліття — 6 575. Багатоквартирного житла здали 5 306 на початку періоду і 3 409 наприкінці. За оцінками міських служб, Празі потрібно 8–10 тисяч квартир на рік, щоб закривати приріст населення. Жодного року десятиліття ця планка не була взята.
2. Дозволів видавали удвічі менше. Дозволів на будівництво: 5 147 у 2016 році проти 2 589 у 2025 — мінус 49,7 відсотка. При цьому вартість дозволеного будівництва виросла з 10 515 до 32 882 млн Kč. Проєктів менше, кожен дорожчий. Це не лише інфляція: змістилася структура — менше типового житла, більше дорогого.
3. Попит повернувся рекордом. 2025 рік став рекордним за продажами новобудов — близько 7 800 квартир. З них приблизно 28 відсотків куплено інвесторами, а 31 відсоток продано на стадії до завершення будівництва. Тобто третина ринку йде до того, як будинок готовий.
4. Короткострокова оренда зʼїла центр. По Празі цілком під Airbnb і аналоги віддано 7 878 цілих квартир — це 1,1 відсотка житлового фонду міста. Цифра виглядає незначною, поки не подивитися на Прагу 1: там це 22,2 відсотка. Кожна пʼята квартира в історичному центрі не є житлом у звичайному сенсі слова.
5. Квартири дорожчали швидше за будинки. З 2015 до 2024 року будинки в Чехії подорожчали на 96 відсотків, квартири — на 154. Дефіцит саме міського багатоквартирного житла, а не житла взагалі.
ЧНБ вважає житло в Чехії переоціненим. На четвертий квартал 2025 року оціночна переоцінка — 33,17 відсотка, а розрив із безпечно доступною ціною (скільки домогосподарство може дозволити без ризику) — 60,19 відсотка.
При цьому банк не чекає обвалу. Імовірність падіння цін більш ніж на 10 відсотків у горизонті двох років ЧНБ оцінював у грудні 2025 року у 5 відсотків — проти 29 відсотків у червні 2022 року. Прогноз банку: +7,9 відсотка у 2026 році і +6,0 відсотка у 2027-му.
Дохідність оренди при цьому стиснулася. Модельна дохідність у ЧНБ — 2,77 відсотка проти 4,08 відсотка наприкінці 2015 року. Валова дохідність по Празі зараз близько 4,2 відсотка. Купівля квартири під здачу перестала бути очевидною арифметикою: вона тримається на очікуванні подальшого зростання ціни, а не на орендному потоці.
Із усього переліченого випливає кілька практичних речей.
Не порівнюйте ціну оголошення з ціною угоди. Це два різні числа з двох різних джерел. Оголошення показує, чого хоче продавець. Кадастр показує, що сталося. Між ними може бути 30–40 відсотків.
Відсотки зростання за районами не підкажуть, де вигідніше. Прага 3 і Прага 6 зросли найсильніше — але це вже сталося. Прага 1 зросла найменше в реальному вираженні, і це не означає, що вона дешева.
Порівнюйте платіж, а не ціну. Ставка за іпотекою за десятиліття ходила від приблизно 2 до 6 відсотків і назад. Та сама ціна квартири при різних ставках дає платежі, що різняться в півтора раза. Якщо ви рахуєте доступність купівлі, рахуйте її від місячного платежу і від вимог банку до доходу, а не від ціни метра. Як банки рахують дохід і що таке ліміти LTV, DTI і DSTI — у гайді з іпотеки для іноземців.
Розрив між купівлею й орендою рекордний. Оренда за десятиліття подорожчала менше за інфляцію, купівля — набагато більше. Якщо горизонт проживання коротший за пʼять-сім років, арифметика частіше складається на користь оренди.
Короткий набір правил, який заощадить вам нерви при читанні будь-якої статті на цю тему:
Дані в цьому матеріалі взято з відкритих публікацій: індекси цін житла і структурна статистика зарплат Чеського статистичного управління (ČSÚ), дані про угоди Чеського управління геодезії та кадастру (ČÚZK), Deloitte Real Index і Deloitte Develop Index, Deloitte Rent Index, звіти Чеського національного банку про фінансову стабільність, статистика будівництва і дозволів по столиці, міські дані щодо короткострокової оренди. Періоди і бази порівняння вказані в кожній таблиці окремо, бо в різних джерел вони не збігаються.