Про пражскую недвижимость пишут постоянно, и почти в каждом тексте есть цифра, которая при проверке разваливается. Мы полезли в первоисточники — статистическое управление, кадастр, национальный банк, отчёты консалтинга — и собрали десятилетие целиком. Заодно выяснили, почему «средняя цена квадрата в Праге» у разных изданий отличается на 40%, хотя все ссылаются на официальные данные.
Цифра, которая ходит по чешским и эмигрантским медиа, — 182–187 тысяч крон за квадратный метр. Она настоящая. Только относится не к тому, о чём обычно идёт речь.
182 700 Kč/м² — это средняя запрашиваемая цена свободных квартир в новостройках, которые девелоперы держат в предложении. Второй квартал 2026 года, Deloitte Develop Index, 6 842 квартиры в 296 проектах.
131 520 Kč/м² — это средняя цена реально совершённой сделки по всем квартирам Праги: новостройки, вторичка, панель, кирпич, центр и окраина вместе. Данные кадастра за 2025 год, обработанные Чешским статистическим управлением.
Разрыв — 39%. Это не разница между «просят» и «продают». Внутри самого сегмента новостроек эта разница крошечная: во втором квартале 2026 года просили 187 781 Kč/м², продавали 182 845 — расхождение 2,7% (совместный анализ Central Group, Skanska Residential и Trigema). Разрыв в 39% — это разница между новостройкой и рынком в целом.
Средняя проданная в Праге квартира — 60 м². Средний чек сделки 2025 года — примерно 7,9 млн Kč.
И сразу неприятное: за 2026 год средней цены сделки в кронах не существует ни у кого. Годовая публикация статистического управления обрывается 2025 годом, следующая выйдет около середины 2027-го. Всё, что закрывает 2026 год в кронах, — цены предложения новостроек. Всё, что есть по рынку за 2026-й, — индексы.
Непрерывного ряда «средняя цена метра в Праге с 2016 по 2026» не существует. Это не лень исследователя, а устройство чешской статистики.
До 2019 года включительно цены считались по налоговым декларациям — по налогу на приобретение недвижимости. Налог отменили 26 сентября 2020 года задним числом, источник данных исчез, публикацию закрыли. С 2019 года считают по кадастру. Статистическое управление прямо предупреждает: данные двух периодов несопоставимы, сшивать абсолютные цены нельзя.
Поэтому весь десятилетний путь виден только в индексах.
Индекс реализованных цен вторичных квартир в Праге (реальные сделки, база: среднее 2010 года = 100):
| Период | Индекс | Что произошло |
|---|---|---|
| 1 кв. 2016 | 108,9 | точка отсчёта |
| 4 кв. 2022 | 226,9 | пик перед коррекцией |
| 2 кв. 2023 | 212,5 | дно |
| 2 кв. 2024 | 230,8 | пик перекрыт |
| 1 кв. 2026 | 286,0 | последние данные |
Итог: рост в 2,63 раза, то есть +162,6% за десять лет. Параллельный ряд по новостройкам — статистическое управление ведёт его только по Праге, по остальным городам не хватает данных о первопродажах — дал 103,6 → 268,2, то есть +158,9%.
Ряд в кронах есть только с 2019 года — по кадастру:
| Год | Kč/м², Прага | Изменение |
|---|---|---|
| 2019 | 76 391 | — |
| 2020 | 85 784 | +12,3% |
| 2021 | 100 727 | +17,4% |
| 2022 | 112 676 | +11,9% |
| 2023 | 103 693 | −8,0% |
| 2024 | 115 889 | +11,8% |
| 2025 | 131 520 | +13,5% |
Единственный непрерывный кроновый ряд, покрывающий 2016–2024, — Deloitte Real Index, тоже сделки из кадастра, но выборка квартальная и смещена в сторону девелоперских проектов: 62 200 Kč/м² в четвёртом квартале 2016 года → 139 900 в четвёртом квартале 2024-го, +124,9%. Дальше ряд обрывается: выпусков за 2025–2026 нет.
Отдельно стоит сказать про то, чего в этих цифрах нет. У статистического управления есть два ряда реальных сделок по Праге, и они расходятся. Приведённые к общей базе 2015 = 100, на 2025 год кадастровый индекс даёт 285,2, а риэлторский индекс вторички — 254,5. Разница около 12%: разный охват, разная очистка выборки, разные веса. Это нормально и это нужно знать: «единственно верной цифры» на этом рынке не бывает.
Здесь материал разворачивается.
Накопленная потребительская инфляция в Чехии за 2016–2025 годы — ×1,541, то есть +54,1%. Почти вся она пришлась на два года: 15,1% в 2022-м и 10,7% в 2023-м.
| Показатель, 2016 → 2025 | Номинально | Реально |
|---|---|---|
| Цены квартир, кадастровый индекс | +147,4% | +60,5% |
| Цены квартир, риэлторский индекс вторички | +133,1% | +51,3% |
| Зарплата в Праге | +78,3% | +15,6% |
| Фактически уплаченная аренда (по стране) | +46,5% | −5,0% |
Рост «в два с половиной раза» — это номинал. После поправки на инфляцию остаётся рост примерно в полтора раза. Это по-прежнему много — но это совсем другая история, чем та, которую обычно рассказывают.
2016–2019: ровный разгон. Цены прибавляли 9–14% в год. Чехия в эти годы стабильно занимала последнее место в Европе по доступности жилья — четыре года подряд.
2020–2021: ковид. Вопреки ожиданиям рынок не просел, а ускорился: 2021 год дал +17,4% по кадастру. Ставки по ипотеке были на историческом минимуме.
2022: пик. Вторичка достигла максимума в четвёртом квартале (индекс 226,9), новостройки — уже во втором (236,9).
2022–2023: единственная коррекция за десятилетие. Вторичка потеряла 6,3% от пика к дну (226,9 → 212,5 ко второму кварталу 2023-го). Новостройки просели глубже — на 9,3% (236,9 во втором квартале 2022 года → 214,9 в первом квартале 2024-го). В кронах 2023 год дал −8,0% — единственный минус в ряду.
2024–2026: новый разгон, разными темпами для разных сегментов. Вторичка перекрыла свой докризисный пик уже во втором квартале 2024 года, новостройкам понадобилось до первого квартала 2025-го. К первому кварталу 2026 года годовой рост составил +11,5% по вторичке и +11,1% по новостройкам.
Свежий сигнал: с апреля 2026 года Чешский национальный банк ужесточил правила для инвестиционных ипотек, и после этого регулятор зафиксировал в Праге заметное снижение числа сделок.
Здесь нужны две отдельные таблицы, а не одна, — потому что списки лидеров по сделкам и по объявлениям не совпадают.
По реальным сделкам, четвёртый квартал 2016 → четвёртый квартал 2024 (Deloitte Real Index; дефлятор за период ×1,5036):
| Район | 2016, Kč/м² | 2024, Kč/м² | Номинально | Реально |
|---|---|---|---|---|
| Praha 1 | 114 500 | 194 400 | +69,8% | +12,9% |
| Praha 2 | 87 600 | 177 000 | +102,1% | +34,4% |
| Praha 3 | 62 800 | 155 500 | +147,6% | +64,7% |
| Praha 4 | 56 000 | 129 500 | +131,3% | +53,8% |
| Praha 5 | 67 400 | 148 300 | +120,0% | +46,3% |
| Praha 6 | 66 600 | 164 500 | +147,0% | +64,3% |
| Praha 7 | 72 300 | 144 300 | +99,6% | +32,8% |
| Praha 8 | 61 900 | 134 400 | +117,1% | +44,4% |
| Praha 9 | 54 600 | 122 200 | +123,8% | +48,9% |
| Praha 10 | 58 200 | 127 800 | +119,6% | +46,1% |
| Прага | 62 200 | 139 900 | +124,9% | +49,6% |
Лидеры по реальным сделкам — Прага 3 и Прага 6. Дейвице, которые в Прагу 6 входят, никак не назовёшь бывшим рабочим районом. А Прага 1 в реальном выражении почти не подорожала: +12,9% за восемь лет.
По объявлениям на новостройки, конец 2016 → второй квартал 2026 (Deloitte Develop Index; это запрашиваемые цены, а не сделки):
| Район | 2016, Kč/м² | 2026, Kč/м² | Рост |
|---|---|---|---|
| Praha 2 | 124 100 | 281 100 | +126,5% |
| Praha 3 | 96 500 | 226 100 | +134,3% |
| Praha 4 | 81 000 | 208 400 | +157,3% |
| Praha 5 | 88 300 | 203 800 | +130,8% |
| Praha 6 | 103 400 | 232 700 | +125,0% |
| Praha 7 | 85 200 | 233 000 | +173,5% |
| Praha 8 | 82 400 | 196 400 | +138,3% |
| Praha 9 | 64 200 | 163 100 | +154,0% |
| Praha 10 | 75 500 | 185 500 | +145,7% |
| Прага | 85 300 | 182 700 | +114,2% |
Здесь лидер другой — Прага 7. Голешовице десять лет назад были промзоной с трамваем; сейчас там квартал Vltava Riverfront и метро в проекте. Рядом Прага 9 и Прага 4 — районы, куда девелоперы физически могли строить, потому что там оставались свободные участки.
Прага 1 во втором квартале 2026 года в отчёте не публикуется вовсе: слишком мало предложений, чтобы выборка была представительной. По той же причине её скачок +21,3% в первом квартале 2026 года — артефакт малой выборки, а не рынок.
Разрыв между самым дорогим и самым дешёвым районом сжался: если в 2016 году метр в Праге 1 стоил в 2,10 раза дороже, чем в Праге 9, то к 2024 году — в 1,59 раза. Но в кронах разрыв, наоборот, вырос: было 59 900 Kč за метр, стало 72 200. Проценты сближаются, деньги расходятся.
Ещё одна деталь: средняя площадь новой квартиры в предложении — 64,8 м². Во втором квартале 2026 года на рынке было 6 842 квартиры в 296 проектах.
Цена метра сама по себе не говорит ничего. Значение имеет отношение цены к доходу.
Средняя зарплата в Праге в 2025 году — 62 723 Kč в месяц, медианная — 52 793 Kč (структурная статистика ЧСУ; медиана всегда ниже средней, потому что среднюю тянут вверх высокие доходы). За десятилетие зарплаты выросли на 78,3% номинально и на 15,6% реально.
Сопоставим с ростом жилья: реальный рост цен по кадастру +60,5%, реальный рост зарплат +15,6%. Разрыв почти четырёхкратный. Это и есть весь сюжет десятилетия, сжатый в две цифры.
В годах работы: квартира 70 м² в 2025 году стоит 12,2 годовых средних зарплат или 14,5 медианных. По единому европейскому ряду показатель вырос с 10,3 (конец 2016) до 14,3 (конец 2024). По этому индикатору Прага — третий наименее доступный город Европы (15,0) после Амстердама (15,4) и Афин (15,3).
Аренда росла медленнее покупки. Индекс аренды Deloitte по Праге: первый квартал 2021 года — 283 Kč за м² в месяц, первый квартал 2026 года — 466 Kč. Это +64,7% за пять лет. По Чехии в целом фактически уплаченная аренда за десятилетие выросла на 46,5% при инфляции 54,3% — то есть реальная стоимость аренды снизилась.
Отсюда вывод, который многих удивляет: аренда в Праге подорожала меньше, чем подорожало всё остальное, а покупка — намного больше. Разрыв между «купить» и «снимать» за десять лет вырос, а не сократился.
1. Строили меньше, чем в начале десятилетия. В 2016 году в Праге сдали 6 092 квартиры, в 2025 — 5 325. Потолок за всё десятилетие — 6 575. Многоквартирного жилья сдали 5 306 в начале периода и 3 409 в конце. По оценкам городских служб, Праге нужно 8–10 тысяч квартир в год, чтобы закрывать прирост населения. Ни в один год десятилетия эта планка не была взята.
2. Разрешений выдавали вдвое меньше. Разрешений на строительство: 5 147 в 2016 году против 2 589 в 2025 — минус 49,7%. При этом стоимость разрешённого строительства выросла с 10 515 до 32 882 млн Kč. Проектов меньше, каждый дороже. Это не только инфляция: сместилась структура — меньше типового жилья, больше дорогого.
3. Спрос вернулся рекордом. 2025 год стал рекордным по продажам новостроек — около 7 800 квартир. Из них примерно 28% куплено инвесторами, а 31% продано на стадии до окончания строительства. То есть треть рынка уходит до того, как дом готов.
4. Краткосрочная аренда съела центр. По Праге целиком под Airbnb и аналоги отдано 7 878 целых квартир — это 1,1% жилого фонда города. Цифра выглядит незначительной, пока не посмотреть на Прагу 1: там это 22,2%. Каждая пятая квартира в историческом центре не является жильём в обычном смысле слова.
5. Квартиры дорожали быстрее домов. С 2015 по 2024 год дома в Чехии подорожали на 96%, квартиры — на 154%. Дефицит именно городского многоквартирного жилья, а не жилья вообще.
ЧНБ считает жильё в Чехии переоценённым. На четвёртый квартал 2025 года оценочная переоценка — 33,17%, а разрыв с «безопасно доступной» ценой (сколько домохозяйство может позволить без риска) — 60,19%.
При этом банк не ждёт обвала. Вероятность падения цен более чем на 10% в горизонте двух лет ЧНБ оценивал в декабре 2025 года в 5% — против 29% в июне 2022 года. Прогноз банка: +7,9% в 2026 году и +6,0% в 2027-м.
Доходность аренды при этом сжалась. Модельная доходность у ЧНБ — 2,77% против 4,08% в конце 2015 года. Валовая доходность по Праге сейчас около 4,2%. Покупка квартиры под сдачу перестала быть очевидной арифметикой: она держится на ожидании дальнейшего роста цены, а не на арендном потоке.
Из всего перечисленного следует несколько практических вещей.
Не сравнивайте цену объявления с ценой сделки. Это два разных числа из двух разных источников. Объявление показывает, чего хочет продавец. Кадастр показывает, что произошло. Между ними может быть 30–40%.
Проценты роста по районам не подскажут, где выгоднее. Прага 3 и Прага 6 выросли сильнее всех — но это уже произошло. Прага 1 выросла меньше всех в реальном выражении, и это не значит, что она дешёвая.
Сравнивайте платёж, а не цену. Ставка по ипотеке за десятилетие ходила от примерно 2% до 6% и обратно. Одна и та же цена квартиры при разных ставках даёт платежи, различающиеся в полтора раза. Если вы считаете доступность покупки, считайте её от месячного платежа и от требований банка к доходу, а не от цены метра. Как банки считают доход и что такое лимиты LTV, DTI и DSTI — в гайде по ипотеке для иностранцев.
Разрыв между покупкой и арендой рекордный. Аренда за десятилетие подорожала меньше инфляции, покупка — намного больше. Если горизонт проживания короче пяти-семи лет, арифметика чаще складывается в пользу аренды.
Короткий набор правил, который сэкономит вам нервы при чтении любой статьи по теме:
Данные в этом материале взяты из открытых публикаций: индексы цен жилья и структурная статистика зарплат Чешского статистического управления (ČSÚ), данные о сделках Чешского управления геодезии и кадастра (ČÚZK), Deloitte Real Index и Deloitte Develop Index, Deloitte Rent Index, отчёты Чешского национального банка о финансовой стабильности, статистика строительства и разрешений по столице, городские данные по краткосрочной аренде. Периоды и базы сравнения указаны в каждой таблице отдельно, потому что у разных источников они не совпадают.