Оренда чи іпотека в Чехії: скільки платити на місяць у 2026 році

Щомісячний платіж за іпотекою в Празі може бути на 26 тисяч крон вищим, ніж оренда порівнянної квартири. Як показало порівняння витрат у шести чеських містах, ні в Брно, ні в Оломоуці, ні в Остраві купівля житла в кредит не виходить дешевшою за оренду.

Ще кілька років тому відповідь здавалася простою: хто може дозволити собі іпотеку, той купує квартиру, адже платіж часто був меншим за оренду, а за ці гроші людина поступово виплачує власне житло. Сьогодні ціни на квартири й відсоткові ставки високі, і різницю вимірюють не тисячами, а десятками тисяч крон. «Модель, коли іпотека сама виплачувала квартиру, яку я здавав в оренду, безповоротно пішла», — каже іпотечний експерт Лібор Остатек із компаній Golem Finance і Broker Trust.

Шість квартир, шість міст

Для подкасту «Ve vatě» журналісти порівняли шість модельних квартир 2+kk у новобудовах або в хорошому стані: у центрі Праги, на її околиці, в Брно, Оломоуці, Остраві та Усті-над-Лабем. Іпотеку рахували за ставкою 5,5 % на 30 років із фінансуванням 80 % ціни, решту 20 % покупець вносить зі своїх коштів. Енергію та комунальні послуги до розрахунку не включали.

У всіх шести випадках оренда виявилася дешевшою за іпотечний платіж. Найбільша різниця — в центрі Праги: квартира 2+kk площею 45 кв. м на вулиці Жітна коштує близько 12 млн крон, платіж за іпотекою становитиме приблизно 54 тисячі, оренда — близько 28 тисяч. Різниця — близько 26 тисяч крон на місяць, тобто понад 300 тисяч на рік.

На околиці столиці картина майже не змінюється: квартира площею 51 кв. м у районі Модржани коштує близько 8,8 млн крон, іпотека обійдеться приблизно в 39 тисяч, оренда — у 23 тисячі, різниця близько 16 тисяч. У Брно в розширеному центрі платіж становитиме близько 39 тисяч, оренда — близько 23 тисяч. В Остраві розглядали квартиру площею 53 кв. м за 5,6 млн крон, в Усті-над-Лабем — 63 кв. м за 4,4 млн, але й там, за розрахунками авторів, іпотека оренду не перевершила.

З цього не випливає, що купівля безглузда: власник поступово погашає основний борг і отримує нерухомість, вартість якої з часом може зростати. Усе залежить від майбутньої ціни квартири, а її визначають місце, робочі можливості та попит на житло. Остатек застерігає: не варто вважати, що нерухомість дорожчатиме завжди й усюди. «Якщо поставлю не на ту карту й куплю квартиру за чотири мільйони на півночі, це може виглядати чудово, але вартість може й знизитися», — каже він. Приклад нездорового зростання — Устецький край: вторинні квартири, які експерт три роки тому купував дешевше за два мільйони, тепер коштують удвічі більше.

Зростання цін, на його думку, сповільнюється. Торік ціни на квартири зросли на 15 %, цього року — приблизно на 10 %, а наступного, вважає Остатек, можна дійти до зростання близько 5 %.

Молодим з іпотекою поспішати не треба

Особливо важлива різниця для молодих людей без великих заощаджень. Для позичальників до 36 років банки схвалюють кредит до 90 % ціни, але це не робить купівлю доступною. За модельним розрахунком (ставка 5,9 %, 30 років, внесок 10 %) платіж за квартиру в центрі Праги за 12 млн крон становив би близько 63 500 крон на місяць, на околиці Праги — 46 тисяч, у Брно приблизно стільки ж, в Оломоуці — 38 тисяч, в Остраві — 30 тисяч, в Усті-над-Лабем — 23 тисячі. Крім того, потрібен власний внесок: 10 % від ціни празької квартири — це 1,2 млн крон, у Брно сума наближається до мільйона.

Тому експерт радить молодим не купувати житло за будь-яку ціну й розглянути оренду, особливо якщо жити удвох або з друзями: так можна заощаджувати від тисяч до десятків тисяч крон на місяць і відкладати на майбутнє житло чи інвестувати.

Ставки можуть зрости

Не можна орієнтуватися лише на сьогоднішню ставку: за останні п’ять років іпотечні ставки зросли на чотири відсоткові пункти. На думку Остатека, ймовірність зростання з 5,5 до 6 % — «70–80 відсотків». Фіксація зараз зазвичай коротша: максимум три роки. Автори прорахували й два додаткові сценарії: оренда дорожчає на 5 % щороку, а ставка або зростає до 6 %, або знижується до 5 %. Для празької квартири різниця між орендою та іпотекою змінюється приблизно на п’ять тисяч крон на місяць, або 60 тисяч на рік.

Ще один орієнтир від експерта: на житло має йти не більше 40 % чистого доходу, а краще близько 35 %. Це стосується й оренди, причому потрібно враховувати енергію та послуги. Навантаження на власників вище: за словами Остатека, у Празі на купівлю квартири припадає близько 7,5–8 річних середніх доходів, а за даними Golem Finance на платіж за іпотекою йде близько 63 % чистого доходу.

Гід Around Prague за темою: Ипотека в Чехии для иностранца: кому дадут и сколько нужно своих

Around Prague за матеріалами seznamzpravy.cz