Аренда или ипотека в Чехии: сколько платить в месяц в 2026

Ежемесячный платёж по ипотеке в Праге может быть на 26 тысяч крон выше, чем аренда сопоставимой квартиры. Как показало сравнение расходов в шести чешских городах, ни в Брно, ни в Оломоуце, ни в Остраве покупка жилья в кредит не выходит дешевле аренды.

Ещё несколько лет назад ответ казался простым: кто может позволить ипотеку, тот покупает квартиру, ведь платёж часто был меньше аренды, а за эти деньги человек постепенно выплачивает собственное жильё. Сегодня цены на квартиры и процентные ставки высоки, и разница измеряется не тысячами, а десятками тысяч крон. «Модель, когда ипотека сама выплачивала сданную в аренду квартиру, ушла безвозвратно», — говорит ипотечный эксперт Либор Остатек из компаний Golem Finance и Broker Trust.

Шесть квартир, шесть городов

Для подкаста «Ve vatě» журналисты сравнили шесть модельных квартир 2+kk в новостройках или в хорошем состоянии: в центре Праги, на её окраине, в Брно, Оломоуце, Остраве и Усти-над-Лабем. Ипотеку считали по ставке 5,5 % на 30 лет при финансировании 80 % цены, остальные 20 % покупатель вносит из своих средств. Энергии и коммунальные услуги в расчёт не входили.

Во всех шести случаях аренда оказалась дешевле ипотечного платежа. Больше всего разница в центре Праги: квартира 2+kk площадью 45 кв. м на улице Житна стоит около 12 млн крон, платёж по ипотеке составит примерно 54 тысячи, аренда — около 28 тысяч. Разница — порядка 26 тысяч крон в месяц, то есть свыше 300 тысяч в год.

На окраине столицы картина почти не меняется: квартира в 51 кв. м в районе Модржаны стоит около 8,8 млн крон, ипотека обойдётся примерно в 39 тысяч, аренда — в 23 тысячи, разница около 16 тысяч. В Брно в расширенном центре платёж составит около 39 тысяч, аренда — около 23 тысяч. В Остраве рассматривали квартиру в 53 кв. м за 5,6 млн крон, в Усти-над-Лабем — 63 кв. м за 4,4 млн, но и там, по расчётам авторов, ипотека аренду не обошла.

Из этого не следует, что покупка бессмысленна: владелец гасит основной долг и получает недвижимость, стоимость которой со временем может расти. Всё зависит от будущей цены квартиры, а её определяют место, рабочие возможности и спрос на жильё. Остатек предупреждает: не стоит считать, что недвижимость будет дорожать всегда и везде. «Если поставлю не на ту карту и куплю квартиру за четыре миллиона на севере, это может выглядеть отлично, но стоимость может и снизиться», — говорит он. Пример нездорового роста — Устецкий край: вторичные квартиры, которые эксперт три года назад покупал дешевле двух миллионов, сейчас стоят вдвое дороже.

Рост цен, по его мнению, замедляется. В прошлом году цены на квартиры выросли на 15 %, в этом году — примерно на 10 %, а в следующем, полагает Остатек, можно прийти к росту около 5 %.

Молодым с ипотекой спешить не нужно

Особенно важна разница для молодых людей без больших накоплений. Для заёмщиков до 36 лет банки одобряют кредит до 90 % цены, но это не делает покупку доступной. По модельному расчёту (ставка 5,9 %, 30 лет, взнос 10 %) платёж за квартиру в центре Праги за 12 млн крон составил бы около 63 500 крон в месяц, на окраине Праги — 46 тысяч, в Брно примерно столько же, в Оломоуце — 38 тысяч, в Остраве — 30 тысяч, в Усти-над-Лабем — 23 тысячи. Кроме того, нужен собственный взнос: 10 % от цены пражской квартиры — это 1,2 млн крон, в Брно сумма приближается к миллиону.

Поэтому эксперт советует молодым не покупать жильё любой ценой и рассмотреть аренду, особенно если жить вдвоём или с друзьями: так можно экономить от тысяч до десятков тысяч крон в месяц и копить на будущее жильё или инвестировать.

Ставки могут вырасти

Нельзя ориентироваться только на сегодняшнюю ставку: за последние пять лет ипотечные ставки выросли на четыре процентных пункта. По мнению Остатек, вероятность роста с 5,5 до 6 % — «70–80 процентов». Фиксация сейчас обычно короче: максимум три года. Авторы просчитали и два дополнительных сценария: аренда дорожает на 5 % в год, а ставка либо растёт до 6 %, либо падает до 5 %. Для пражской квартиры разница между арендой и ипотекой меняется примерно на пять тысяч крон в месяц, или 60 тысяч в год.

Ещё один ориентир от эксперта: на жильё должно уходить не более 40 % чистого дохода, а лучше около 35 %. Это относится и к аренде, причём нужно учитывать энергии и услуги. Нагрузка на владельцев выше: по словам Остатека, в Праге на покупку квартиры приходится около 7,5–8 годовых средних доходов, а по данным Golem Finance на платёж по ипотеке уходит около 63 % чистого дохода.

Гид Around Prague по теме: Ипотека в Чехии для иностранца: кому дадут и сколько нужно своих

Around Prague по материалам seznamzpravy.cz