В Чехии стало меньше неплательщиков аренды, но арендодатели ужесточают условия и переходят на краткосрочную аренду

Количество неплательщиков аренды в Чехии по итогам прошлого года снизилось — с 2,8% до 2,4%. Однако ситуация на рынке аренды от этого не улучшилась. Напротив, всё больше владельцев квартир ужесточают отбор арендаторов, требуют повышенные депозиты и всё чаще отдают предпочтение краткосрочной аренде через платформы вроде Airbnb. Причина — боязнь оказаться с жильцом, который перестанет платить, но которого практически невозможно быстро выселить.

По данным Ассоциации арендного жилья (ANB), неплательщиком считается арендатор, который задержал платёж более чем на 30 дней и задолжал свыше 3000 крон. Выселение таких жильцов — процесс длительный и изматывающий. В ряде случаев он может занять целый год и сопровождаться судебными разбирательствами.

Уровень неплатежей остаётся стабильным — в пределах 2–3% — в последние годы. Эти данные собираются от профессиональных арендодателей, владеющих более чем 60 тысячами квартир. Частный сектор в статистику не входит, а именно там часто наблюдаются более серьёзные проблемы.

На показатели влияет экономическая ситуация. Скачки цен на энергию, инфляция или сезонные траты (отпуска, праздники) — всё это сказывается на платежеспособности арендаторов. В то же время, по словам главы ČAPUS Матея Кутного, в Праге ситуация чуть стабильнее благодаря высокому спросу и финансовой надёжности жильцов. В некоторых регионах доля неплательщиков может доходить до 5–8%.

Председательница Ассоциации арендаторов Чехии Ленка Весела отмечает: крупные арендодатели, такие как Heimstaden, имеющая в собственности 40 тысяч квартир, сталкиваются с долгами лишь в 3% случаев. А в некоторых регионах, например в районе Зноймо, проблемы с неплательщиками вовсе отсутствуют благодаря системе контроля и поддержки арендаторов.

В ответ на риски арендодатели всё чаще заключают договоры на 6–12 месяцев. Это позволяет им при необходимости быстро расторгнуть контракт. При выборе арендатора теперь стандартом стали проверки кредитной истории, справки о доходах, запросы рекомендаций и депозиты в размере двух или трёх месячных аренд — максимум, разрешённый законом.

Такой подход, однако, увеличивает давление и на добросовестных арендаторов. Контракты стали менее стабильными, жильцов проверяют чаще, а условия становятся жёстче. Результат — многие квартиры просто не попадают на рынок. Владельцы либо не рискуют сдавать жильё, либо переходят на краткосрочную аренду, что снижает доступность квартир, особенно в городах.

Если арендатор перестаёт платить, владельцам рекомендуют не ждать месяцами, а сразу начинать переговоры или обращаться в суд. В экстренных случаях — подавать на выселение, привлекать судебных исполнителей и готовить официальную жалобу. Сейчас ведётся работа над упрощённой процедурой выселения — новым приказом, который должен стать частью Гражданского процессуального кодекса. Если арендатор не подаст возражение, выселение может произойти в течение шести месяцев — это вдвое быстрее, чем сейчас.

В других странах система работает эффективнее. В Германии и Австрии арендаторы находятся под защитой, но там действуют специальные суды, которые могут быстро расторгнуть договор. В Бельгии существует модель социальных арендных агентств — государство или муниципалитет берёт на себя обязательства по выплатам, что делает аренду надёжнее для владельцев и доступнее для социально уязвимых групп.

Во многих городах, особенно в Праге и Брно, растёт доля краткосрочной аренды. Туристы активно бронируют жильё через Airbnb и Booking, а владельцы получают оплату вовремя, без рисков. В центре Праги около 10% жилья используется именно так. Это позволяет избегать проблем с неплатежами и сохранять гибкость в управлении недвижимостью.

Однако для улучшения общей ситуации на рынке необходим переход к стабильным, долгосрочным договорам. Это даст арендаторам уверенность и защиту от постоянных повышений цен. Но для этого арендодателям нужно создать выгодные условия и стимулы.

Согласен с этим и Матей Кутный: если мы хотим устойчивый рынок аренды, нужно не только защищать жильцов, но и предоставить арендодателям быстрые, действенные правовые инструменты для защиты своих интересов. Пока таких механизмов нет — рынок останется нестабильным.