В Праге нет денег на новые квартиры. В прошлом году продажи упали до рекордно низкого уровня

Рынок новых квартир в Праге остается замороженным. За весь год продажи превысили отметку в 3 000, что на 60 % меньше, чем в 2021 году. Цена меняется из-за низкого спроса.

Минус 60 процентов. Именно на столько меньше застройщиков продали новых квартир в Праге в прошлом году по сравнению с 2021 годом. В последнем квартале прошлого года в столице было продано 550 новых квартир, то есть столько же, сколько и в предыдущем квартале. За весь прошлый год в Праге было продано 3 100 новых квартир.

Эти данные следует интерпретировать в контексте того, что 2021 год, когда в Праге было продано 7 450 квартир, стал самым сильным годом в современной истории. Рекордный спрос в 2021 году был стимулирован неопределенностью будущего развития пандемии, опасениями высокой инфляции и желанием надежно хранить свои средства и тем самым защитить их от обесценивания. Однако если сравнивать прошлый год с 2020-м, то на рынке также наблюдается падение до 50 %.

Снижение продаж в прошлом году практически повторяет график снижения ипотечных ставок. Значительное снижение интереса к ипотечным кредитам было вызвано в основном стремительным ростом процентных ставок - если в начале 2022 года средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам все еще была чуть выше 3 %, то в ноябре она уже составляла около 6 %. 

Пражские девелоперы прогнозируют, что небольшое восстановление рынка может произойти уже в этом году. Все будет зависеть от того, в каком направлении будут двигаться процентные ставки.

Количество проданных новых квартир в Праге

"В условиях очень дорогих ипотечных кредитов и общей неопределенности люди откладывают принятие решений о покупке. И это существенно замедлило продажи за последний год. Однако мы ожидаем восстановления рынка этой весной", - говорит Душан Куновский, основатель и глава Central Group.

"Мы ожидаем существенного восстановления рынка в следующем году, когда процентные ставки по ипотечным кредитам уже могут снизиться до 3 % в год. К тому времени ежемесячные выплаты по ипотеке могут быть даже ниже, чем арендная плата", - добавляет он.

Динамика среднего ценового предложения на новые квартиры в Праге

Цены на новые квартиры в Праге также меняются из-за значительного падение спроса в прошлом году. Хотя цены еще не упали, темпы роста цен замедлились. Ценовое предложения на новое жилье в Праге в последнем квартале прошлого года выросло более чем на 7 % по сравнению с предыдущим годом, средняя цена предложения в последнем квартале прошлого года достигла 154 881 крон за квадратный метр. Однако цена стагнирует по сравнению с предыдущим кварталом.

По сравнению с 2021 годом это беспрецедентный поворот. В то время ценники на новые квартиры менялись с большой скоростью.

Продажные цены на новые квартиры тогда выросли почти на 10 % в годовом исчислении - со 137 946 чешских крон за квадратный метр в последнем квартале 2021 года до 151 643 чешских крон за квадратный метр в последнем квартале прошлого года, что соответствует незначительному росту на 2,5% по сравнению с предыдущим кварталом.

Развитие средней цены продажи новых квартир в Праге

По мнению пражских застройщиков, равномерного снижения цен на новое жилье не ожидается и в этом году. Главным виновником этого является резкий рост расходов: в прошлом году цены на некоторые строительные материалы выросли на десятки процентов за один месяц. Таким образом, общие финансовые затраты на строительные материалы, рабочую силу и энергию, а также процентные ставки продемонстрировали беспрецедентный рост.

"Инвесторы и застройщики сталкиваются с увеличением затрат, что отражается в скачке цен на некоторые строительные материалы, рабочую силу и энергию. Процентные ставки также выросли в 3 раза. Цены на землю, финансовые и накладные расходы, связанные с чрезмерной бюрократией и слишком медленными процессами получения разрешений и ощущается нехватка кадров в строительной отрасли. Все это будет отражаться на инвесторах в процессе строительства, и это также является основной причиной, по которой мы не можем ожидать повсеместного снижения цен на новые квартиры", - объясняет Марсель Сураль, председатель совета директоров инвестиционной группы "Тригема".

По его словам, возможное снижение цен может затронуть в основном старые объекты недвижимости, в основном более низкого стандарта, например, в сборных домах или в менее привлекательных местах.

Скрытое снижение цен

Несмотря на то, что в течение последнего квартала цены оставались на прежнем уровне и застройщики утверждают, что на рынке нет места для снижения цен, цены на рынке на новые квартиры продолжают снижаться.

Инвесторы ищут способ привлечь покупателей, которые в нынешних условиях всё еще могут позволить себе новую квартиру. Поэтому они все чаще предлагают скидки и специальные акции в рамках своих стратегий продаж.

Вариантом действий компании-продавца может быть, например, гарантированная ипотека, когда продавец гарантирует клиенту процентную ставку около 3 % , обычно на 2 года. Однако компании также предлагают кухонное оборудование, аксессуары в комплекте или бесплатную парковку.

Эти пункты автоматически снимают сотни тысяч крон с конечной цены.

Меньше квартир было не только продано на пражском рынке новостроек, но и построено и будет построено. Некоторые застройщики приостановят строительство новых квартир в связи с замедлением продаж.

Перенос сроков строительства приведет к сокращению количества проектов на рынке, а значит, по логике, и предложения нового жилья. Как только рынок восстановится в течение года или двух, спрос резко возрастет, а ограниченное предложение может оказать дальнейшее давление на цены.

В конце последнего квартала прошлого года в Праге было свободно 5 100 новых квартир, что почти столько же, сколько и в конце 2020 года. По сравнению с прошлым годом, когда рынок был практически распродан, а предложение находилось на рекордно низком уровне, оно увеличилось на 79%.

"В последнем квартале на рынке появилось всего 950 новых квартир, и это второй худший квартальный результат с 2017 года. Кроме того, по-прежнему разрешается строить очень мало жилья. Если в 2021 году может начаться строительство почти 10 000 объектов, то в прошлом году - примерно вдвое меньше", - сказал Петр Михалек, председатель правления Skanska Residential, a.s.