Špilberk: як двоє брненців створили фонд нерухомості на 2,5 млрд крон

Брненська інвестиційна група Špilberk, заснована юристом Робертом Седлачеком та інженером Мартіном Пенчиком, виросла з перебудови старого будинку у фонд з активами приблизно в 2,5 мільярда крон. Їхній рецепт простий: дешево купувати занедбані будівлі, ремонтувати, ділити на невеликі квартири й продавати. Сьогодні партнери беруться лише за проєкти від 100 квартир.

Штаб-квартира Špilberk розташована біля головного вокзалу Брно, в районі, який зараз переживає масштабне перетворення, а раніше вважався занедбаним. Це відображає й філософію компанії: ставку зроблено на маленькі квартири. «Брно — місто студентів і айтішників», — пояснюють власники. Водночас із Брно вони обережно розширюються далі, на захід і на схід.

Седлачек прийшов у нерухомість через юриспруденцію. Після гімназії та права він потрапив до адвокатської контори Романа Гейдука, де допомагав інвесторам купувати вбиті прибуткові будинки, ділити їх на окремі квартири й продавати. Замість гонорару він іноді обумовлював собі квартиру, так і склався його перший невеликий портфель. Адвокатом він працює вже 25 років і досі залишає час для кримінального права: «Нерухомість доволі бездушна, а в кримінальному праві справжні історії».

Його батько після революції збирав в архівах документи для реституцій і керував частиною повернутих будинків у брненських Забрдовіцах. Тепер син у тому самому районі зносить старі будівлі й будує нові.

Шлях Пенчика був іншим. Він навчався в Австрії, закінчив машинобудівну школу та брненський технічний університет ВУТ за спеціальністю хімічного обладнання. Завдяки зв’язкам батька, колишнього виробничого директора Zetor, і знанню німецької він потрапив у компанію з перевезення негабаритних вантажів. «Ми возили цілі електростанції для Вітковіце чи Škoda Export, іноді використовували величезні літаки Руслан», — згадує він.

Партнери познайомилися близько 2006 року під час перебудови прибуткового будинку в Кралово-Полі. Першим спільним проєктом став вузький будинок на вулиці Румішть біля центру Брно, де раніше був пункт прийому вторсировини. 2017 року там з’явилися 21 невелика квартира, і всі вони були продані одразу.

Цікаво, що ще до першого будівництва вони вирішили працювати не як звичайне ТОВ чи акціонерне товариство, а як інвестиційний фонд. Тоді це було рідкістю, і вони поїхали по пораду до Праги, де засновник компанії Avant Павел Долежал особисто їм допоміг. Фонд Špilberk з’явився в червні 2016 року. Сьогодні в Чехії понад шістсот фондів кваліфікованих інвесторів, тоді їх були десятки.

Špilberk створювали «навпаки»: фонд був практично порожнім, у засновників було лише кілька мільйонів заощаджень і позика від батьків. За статутом протягом року потрібно було наповнити активи, і це не вдалося. «Реально ми все шили на колінці», — зізнається Пенчик.

Поступово вони виправилися, і дуже допоміг проєкт на місці колишнього пункту вторсировини. Переломним став 2019 рік і вулиця Вліка: із чотириповерхового будинку з дев’ятьма великими квартирами після надбудови ще трьох поверхів вийшло 60 одиниць. Кредит партнери погасили через пів року після першого траншу, бо вже мали аванси від покупців.