Роберт Седлачек и Мартин Пенчик: как два брненца превратили обшарпанные доходные дома в инвестиционную империю на 2,5 млрд крон

Брненская инвестиционная группа Шпильберк, основанная юристом Робертом Седлачеком и инженером Мартином Пенчиком, выросла из перестройки старого дома в фонд с активами примерно в 2,5 миллиарда крон. Их рецепт прост: дёшево покупать запущенные здания, ремонтировать, делить на небольшие квартиры и продавать. Сегодня партнёры берутся только за проекты от 100 квартир.

Штаб-квартира Шпильберк находится у главного вокзала Брно, в районе, который сейчас переживает масштабное преобразование, а раньше считался запущенным. Это отражает и философию компании: ставка сделана на маленькие квартиры. «Брно — город студентов и айтишников», — объясняют владельцы. При этом из Брно они осторожно расширяются и дальше, на запад и на восток.

Седлачек пришёл в недвижимость через юриспруденцию. После гимназии и права он попал в адвокатскую контору Романа Хейдука, где помогал инвесторам покупать убитые доходные дома, делить их на отдельные квартиры и продавать. Вместо гонорара он иногда оговаривал себе квартиру, так и сложился его первый небольшой портфель. Адвокатом он работает уже 25 лет и до сих пор оставляет время для уголовного права: «Недвижимость довольно безжизненна, а в уголовном праве настоящие истории».

Его отец после революции собирал в архивах документы для реституций и управлял частью возвращённых домов в брненских Забрдовицах. Теперь сын в том же районе сносит старые здания и строит новые.

Путь Пенчика был другим. Он учился в Австрии, окончил машиностроительную школу и брненский технический университет ВУТ по специальности химического оборудования. Благодаря связям отца, бывшего производственного директора Zetor, и знанию немецкого он попал в компанию по перевозке негабаритных грузов. «Мы возили целые электростанции для Витковице или Škoda Export, иногда использовали огромные самолёты Руслан», — вспоминает он.

Партнёры познакомились около 2006 года при перестройке доходного дома в Кралово-Поле. Первым совместным проектом стал узкий дом на улице Румиште у центра Брно, где раньше был пункт приёма вторсырья. В 2017 году там появились 21 небольшая квартира, и все они были проданы сразу.

Любопытно, что ещё до первой стройки они решили работать не как обычное ООО или акционерное общество, а как инвестиционный фонд. Тогда это было редкостью, и они отправились за советом в Прагу, где основатель компании Avant Павел Долежал лично помог им. Фонд Шпильберк появился в июне 2016 года. Сегодня в Чехии больше шестисот фондов квалифицированных инвесторов, тогда их были десятки.

Шпильберк создавали «наоборот»: фонд был практически пустым, у основателей были лишь несколько миллионов сбережений и ссуда от родителей. По уставу за год нужно было наполнить активы, и это не получилось. «Реально мы всё шили на коленке», — признаётся Пенчик.

Постепенно они выправились, и сильно помог проект на месте бывшего пункта вторсырья. Переломным стал 2019 год и улица Влхка: из четырёхэтажного дома с девятью большими квартирами после надстройки ещё трёх этажей получилось 60 единиц. Кредит партнёры погасили через полгода после первого транша, потому что уже имели авансы от покупателей.