Кризис жилья в Испании: урок для Чехии и ловушка потолка аренды

Испанское правительство пыталось решить жилищный кризис жёсткими указами о съёмном жилье, но парламент их отклонил, и теперь в стране досрочные выборы в конце ноября. В Чехии, считает автор колонки о бизнесе, подобный опыт уже есть: регулирование аренды не создаёт новых квартир.

Поводом стала история 87-летней Марикармен Абаскаль. Новый владелец дома, где она прожила семь десятилетий, втрое поднял ей арендную плату, и в сентябре её принудительно выселили. Для возмущённых испанцев это стало последней каплей.

Что предложило правительство Испании

Масштаб проблемы очевиден по цифрам: в 2025 году в Испании возникло около 240 тысяч новых домохозяйств, а достроено лишь около 92 тысяч квартир. По оценкам, рынку не хватает минимум 700 тысяч квартир, а аренда с 2016 года выросла в среднем вдвое: с примерно восьми до более чем 15 евро за квадратный метр.

Кабинет выпустил два указа: запрет выселять социально слабых арендаторов до 2030 года, продление на два года договоров, истекающих до конца 2028-го, автоматическое продление договоров на пять лет (на семь, если арендодатель — фирма), компенсацию в размере 12 месячных арендных платежей, если владелец не продлевает договор без серьёзной причины, и потолок роста аренды в два процента в год при инфляции 4,9% в сентябре по оценке статистического ведомства INE. Всё это — с обратной силой, для уже подписанных договоров.

Почему регулирование не работает

Обратная сила — самая рискованная часть. Берлин заморозил аренду в 2020 году, и предложение в регулируемом сегменте, по тогдашним исследованиям, упало примерно вдвое. Через год федеральный конституционный суд закон отменил, а арендаторам пришлось задним числом доплачивать сэкономленное.

Испания проверяет это на себе не впервые. После пандемии появился запрет выселять уязвимых арендаторов, а недвижимость на побережье всё больше привлекала иностранных покупателей. В ответ ввели более высокие налоги на рекреационное жильё и туристическую аренду. Добавилась проблема «inquiokupas» — арендаторов, которые перестают платить, но не съезжают: процесс в суде тянется месяцами, а хозяин всё это время сам оплачивает электричество и воду. По оценкам испанских СМИ, предложение жилья за три года правления Педро Санчеса упало на 20 процентов.

Чешский опыт и что делать

Чехия такой урок уже прошла. Регулируемая аренда времён социализма породила два рынка: люди со старыми договорами платили смешные суммы, новые жильцы — заметно больше, а регулируемые дома ветшали, потому что не было ни денег, ни мотивации на ремонт. Дерегуляция шла поэтапно и завершилась в конце 2012 года, была политически болезненной, а когда коммунисты позже предложили вернуть общую регуляцию аренды, Палата депутатов отклонила её уже в первом чтении.

Единственный выход — строить больше, и тут Чехии тоже есть над чем работать. Автор колонки приводит личный пример: изменение территориального плана для проекта семейного жилья на три тысячи квартир заняло 17 лет. Задерживают обжалования, повторяющиеся процедуры в разных ведомствах и эффект NIMBY — «все хотят дешёвое жильё, только не рядом с собой». Часть барьеров должен снять новый строительный закон, который принят в этом году и вступит в силу со следующего.

Кроме того, нужно мотивировать общины поддерживать новое строительство. Сейчас мэру это невыгодно: бюджетное распределение налогов зависит от числа прописанных жителей, а новые жители и фирмы для общины в первую очередь расходы на отходы, детсады, школы и услуги. Поэтому в инициативе «Вторая экономическая трансформация» призывают учесть этот стимул при пересмотре распределения налогов, о котором говорится в хозяйственной стратегии правительства.

История Марикармен закончилась печально: под давлением общества арендодатель согласился вернуть её в квартиру, где она жила ещё девочкой с родителями, но туда она так и не вернулась. В четверг она умерла в больнице в возрасте 87 лет. Каталонский премьер Сальвадор Илья написал в соцсети X, что её смерть глубоко задела всех и что политика не может терпеть никакой формы бесчеловечности.

Читайте также: Цены аренды квартир в Праге по районам 2026: сколько стоят 1+kk, 2+kk и 3+kk

Around Prague по материалам seznamzpravy.cz