Лукаш Гартл: чехи багаті на папері, гроші «заперті» в квартирі

Співвласник інвестиційної платформи CreditShare Лукаш Гартл пояснює, чому традиційна чеська стратегія «усе життя заради власної квартири» — це підручниковий приклад інвестиційного ризику, і пропонує альтернативу: вкладати в нерухомість не мільйонами, а сотнями крон через краудфандинг.

За даними Eurostat, чистий добробут типової чеської сім’ї сягає близько 3,5 млн крон — зіставно з Німеччиною. Але якщо в німців капітал розподілений між акціями, облігаціями та фондами, то в чехів близько 80% усього майна зосереджено в одному активі — власному житлі. «З погляду інвестиційної теорії така концентрація в одній нерухомості — класичний приклад ризику недостатньої диверсифікації», — попереджає Гартл. Якщо район, де живе сім’я, почне деградувати або збанкрутує великий місцевий роботодавець, вартість майже всього майна впаде, а продати частину квартири «по шматочках» неможливо.

Купити ще одну, інвестиційну квартиру для середнього класу стає все складніше. Згідно з дослідженням Property Index від Deloitte, на купівлю середньої квартири в Празі потрібно витратити п’ятнадцять річних зарплат до оподаткування. З урахуванням ставок по іпотеці, які цієї весни закріпилися вище 5%, старі порадники більше не працюють. «Раніше квартиру під оренду було вигідно купити майже будь-де — ринок пробачав навіть не найвдалішу ціну покупки. Сьогодні Прага для приватного інвестора з іпотекою економічно не має сенсу», — констатує Гартл, додаючи, що через посилені з квітня умови іпотек для інвестиційних квартир приватному власнику довелося б доплачувати кілька мільйонів із власних заощаджень.

Альтернативою для великого капіталу залишаються фонди кваліфікованих інвесторів (ФКІ) — з хорошою диверсифікацією та податковими пільгами, але з порогом входу щонайменше мільйон крон і довгим горизонтом інвестування. «Мільйон крон для середнього класу — це значна частина заощаджень. Вкладення такої суми у фонд виправдане в межах широкої диверсифікації, але інвестор має враховувати низьку ліквідність», — каже Гартл, який разом з Яном Свободою на початку цього року викупив краудфандингову платформу CreditShare у групи Creditas.

Ідея краудфандингу — подрібнити капітал: «Той самий мільйон можна розділити між десятьма проєктами. Інвестувати можна від 500 крон, тож реальне портфоліо нерухомості може дозволити собі навіть студент після університету». Дохідність за преміальними кредитами на платформі становить 7–10% річних — зіставно з чистою дохідністю від класичної оренди, але без турбот про ремонт чи неплатників.

Як приклад Гартл наводить поточний проєкт CreditShare — фінансування апарт-готелю у виноробному селі Перна, у самому серці охоронюваного ландшафтного району Палава. Інвестори отримують фіксовану дохідність 8% річних, а цільова сума кредиту становить майже 11 млн крон зі строком погашення 19 місяців. Будівництво вже готове на 65%, а інвестиція забезпечена самим об’єктом, що будується.