Житлова криза в Іспанії: урок для Чехії та пастка стелі оренди

Уряд Іспанії намагався розв’язати житлову кризу жорсткими указами про орендне житло, але парламент їх відхилив, і тепер у країні дострокові вибори наприкінці листопада. У Чехії, вважає автор колонки про бізнес, подібний досвід уже є: регулювання оренди не створює нових квартир.

Приводом стала історія 87-річної Марікармен Абаскаль. Новий власник будинку, в якому вона прожила сім десятиліть, утричі підняв їй орендну плату, і у вересні її примусово виселили. Для обурених іспанців це стало останньою краплею.

Що запропонував уряд Іспанії

Масштаб проблеми очевидний із цифр: у 2025 році в Іспанії виникло близько 240 тисяч нових домогосподарств, а добудовано лише близько 92 тисяч квартир. За оцінками, ринку бракує щонайменше 700 тисяч квартир, а оренда з 2016 року зросла в середньому вдвічі: з приблизно восьми до понад 15 євро за квадратний метр.

Кабмін випустив два укази: заборона виселяти соціально вразливих орендарів до 2030 року, продовження на два роки договорів, що спливають до кінця 2028-го, автоматичне продовження договорів на п’ять років (на сім, якщо орендодавець — фірма), компенсація в розмірі 12 місячних орендних платежів, якщо власник не продовжує договір без поважної причини, і стеля зростання оренди у два відсотки на рік за інфляції 4,9 % у вересні за оцінкою статистичного відомства INE. Усе це — зі зворотною силою, для вже підписаних договорів.

Чому регулювання не працює

Зворотна сила — найризикованіша частина. Берлін заморозив оренду у 2020 році, і пропозиція в регульованому сегменті, за тодішніми дослідженнями, впала приблизно вдвічі. Через рік федеральний конституційний суд закон скасував, а орендарям довелося заднім числом доплачувати заощаджене.

Іспанія перевіряє це на собі не вперше. Після пандемії з’явилася заборона виселяти вразливих орендарів, а нерухомість на узбережжі дедалі більше приваблювала іноземних покупців. У відповідь запровадили вищі податки на рекреаційне житло й туристичну оренду. Додалася проблема «inquiokupas» — орендарів, які перестають платити, але не виїжджають: процес у суді тягнеться місяцями, а господар увесь цей час сам оплачує електрику й воду. За оцінками іспанських медіа, пропозиція житла за три роки правління Педро Санчеса впала на 20 відсотків.

Чеський досвід і що робити

Чехія такий урок уже пройшла. Регульована оренда часів соціалізму породила два ринки: люди зі старими договорами платили смішні суми, нові мешканці — помітно більше, а регульовані будинки занепадали, бо не було ні грошей, ні мотивації на ремонт. Дерегуляція йшла поетапно й завершилася наприкінці 2012 року, була політично болісною, а коли комуністи пізніше запропонували повернути загальне регулювання оренди, Палата депутатів відхилила його вже в першому читанні.

Єдиний вихід — будувати більше, і тут Чехії теж є над чим працювати. Автор колонки наводить особистий приклад: зміна територіального плану для проєкту сімейного житла на три тисячі квартир зайняла 17 років. Затримують оскарження, повторювані процедури в різних відомствах та ефект NIMBY — «усі хочуть дешеве житло, тільки не поруч із собою». Частину бар’єрів має зняти новий будівельний закон, який ухвалено цього року й який набуде чинності наступного.

Крім того, потрібно мотивувати громади підтримувати нове будівництво. Зараз меру це невигідно: бюджетний розподіл податків залежить від кількості прописаних мешканців, а нові мешканці та фірми для громади насамперед витрати на відходи, дитсадки, школи та послуги. Тому в ініціативі «Друга економічна трансформація» закликають урахувати цей стимул під час перегляду розподілу податків, про який ідеться в господарській стратегії уряду.

Історія Марікармен закінчилася сумно: під тиском суспільства орендодавець погодився повернути її до квартири, в якій вона жила ще дівчинкою з батьками, але туди вона так і не повернулася. У четвер вона померла в лікарні у віці 87 років. Каталонський прем’єр Сальвадор Ілья написав у соцмережі X, що її смерть глибоко зачепила всіх і що політика не може терпіти жодної форми нелюдяності.

Читайте також: Цены аренды квартир в Праге по районам 2026: сколько стоят 1+kk, 2+kk и 3+kk

Джерело: seznamzpravy.cz