Купить квартиру в Чехии теперь могут только самые богатые: доступность жилья стала привилегией для избранных

Цены на недвижимость в Чехии продолжают стремительно расти, а вместе с ними — и размеры ежемесячных ипотечных платежей. Сегодня позволить себе собственное жильё могут лишь 20% самых обеспеченных домохозяйств. Остальные — вынуждены откладывать мечту о своей квартире на неопределённый срок.

По данным последнего отчёта Чешского национального банка (ČNB), ипотечные кредиты доступны практически исключительно домохозяйствам с высокими доходами. Средний ежемесячный чистый доход тех, кто сегодня получает ипотеку, превышает 90 тысяч крон. При этом средняя сумма ежемесячного платежа по ипотеке составляет около 22 тысяч крон.

Для большинства жильё стало недостижимым

Член банковского совета ČNB Якуб Сейдлер подтверждает: при нынешних ценах и условиях кредитования жильё переоценено примерно на 60% по сравнению с тем, что реально могли бы себе позволить семьи со средним доходом.

Пример: для пары с одним ребёнком медианный доход составляет около 54 400 крон. Это означает, что половина таких семей получает меньше. С такими доходами даже подумать о покупке квартиры сегодня — роскошь.

Жильё — теперь инвестиция, а не место для жизни

По мнению экономиста PAQ Research Якуба Комарека, к нынешней ситуации привела политика государства: субсидированная финансовая система в сфере жилья и отсутствие поддержки строительства в регионах с высоким спросом. Налоговые льготы и другие финансовые инструменты сделали недвижимость не просто жильём, а инвестиционным активом для наращивания капитала, что ещё больше отдалило мечту о своей квартире для простых чехов.

Сегодня средний размер вновь выданной ипотеки составляет 4 миллиона крон — на 20% больше, чем год назад. Это отражает рост цен: в прошлом году квартиры подорожали более чем на 10%, и эта тенденция сохраняется. Только за первый квартал 2025 года цены снова выросли на десятую часть, по данным ČSOB.

Например, новая квартира в Праге площадью 70 квадратных метров сегодня стоит около 11,8 миллиона крон.

Зарплаты растут медленнее цен

Заработные платы не поспевают за ценами. В прошлом году они выросли номинально на 7%, а в первом квартале 2025 года — на 6,7%. Реальный рост, с учётом инфляции, составил лишь 3,9%. Главный экономист Deloitte Давид Марек напоминает: покупательная способность среднего чеха всё ещё не вернулась к уровню до пандемии. «Хотя зарплаты растут быстрее, чем цены, за годы инфляции 2022 и 2023 мы заплатили высокую цену. Сегодня на среднюю зарплату можно позволить себе меньше товаров и услуг, чем в 2019 году», — подчёркивает он.

Почему жильё так дорого?

Основные причины: острый дефицит квартир на рынке, рост цен на строительные материалы и работы, а также крайне медленное и бюрократизированное разрешение на новое строительство. В 2024 году было завершено лишь 30 274 новых квартиры — минимум с 2017 года. Это на 20% меньше, чем годом ранее.

«Низкая доступность жилья — это не только личная трагедия для многих, но и серьёзная экономическая проблема для страны. Она снижает потребление и мобильность рабочей силы», — отмечает Комарек.

Проценты по ипотекам почти не падают

Ипотечные ставки снижаются крайне медленно. В начале июня средняя предложенная ставка по данным Swiss Life Hypoindex составила 4,94% — всего на 0,3 процентных пункта меньше, чем в конце прошлого года.

Пример: при текущей средней ставке, ипотека на 3,5 миллиона крон при сроке 25 лет и LTV 80% обойдётся в ежемесячный платёж 20 334 кроны.

ČNB оставил без изменений правила предоставления ипотек. По-прежнему действует ограничение: максимальная сумма кредита может составлять 80% стоимости недвижимости (или 90% для заемщиков до 36 лет). Ограничения по доходам и уровню долговой нагрузки остаются деактивированными.

Текст: редакция Around Prague