Строительные краны пока ещё доминируют над горизонтом крупных городов, а компании сообщают о полной загрузке. Но уже в ближайшие месяцы ситуация может резко измениться. В Чехии четвёртый год подряд снижается количество выданных строительных разрешений, а прошлый год стал худшим с начала ведения статистики в 1999 году.
И это — серьёзный удар прежде всего по строительству жилья.
Цифры, которые тревожат рынок
За весь прошлый год строительные управления по всей стране выдали 61 613 разрешений. Это примерно на 10 500 меньше, чем годом ранее.
По сравнению с 2021 годом, когда количество разрешений в последний раз росло, падение составило около трети.
Экономист Komerční banky Мартин Гюртлер отмечает, что одной из причин стали проблемы с цифровизацией строительных процедур. Однако речь идёт не о временном сбое, а о долгосрочном негативном тренде.
Главный удар — по рынку жилья
Особенно серьёзная ситуация складывается в жилищном строительстве. В прошлом году девелоперы и частные лица начали строительство 35 819 квартир.
Для сравнения: только в Praha, по оценкам экспертов, чтобы удовлетворить спрос, необходимо строить от 10 до 15 тысяч квартир ежегодно. В реальности в 2024 году там начали возводить лишь 7 380 квартир.
И это напрямую влияет на доступность жилья.
Почему квартиры продолжают дорожать
Медленная выдача разрешений — один из ключевых факторов стремительного роста цен на недвижимость.
Ожидание на согласованиях удорожает строительство. Застройщики закладывают дополнительные издержки в итоговую цену, а ограниченное предложение на рынке даёт возможность перекладывать расходы на покупателей.
В результате люди сталкиваются с меньшим выбором и вынуждены соглашаться на то, что есть — даже по более высокой цене.
По данным портала Sreality.cz, в прошлом году цены в объявлениях выросли в среднем на 15,6% по сравнению с предыдущим годом. Анализ охватывает квартиры площадью от 50 до 80 квадратных метров.
На практике это означает подорожание на сотни тысяч крон, а в Праге — более чем на миллион.
Главный экономист Banka Creditas Петр Дуфек подчёркивает: ожидать строительного бума в ближайшее время не приходится.
Отложенные проекты заканчиваются
В ближайшие месяцы Чехия начнёт ощущать последствия ещё сильнее. Девелоперы постепенно исчерпывают запас проектов, на которые разрешения были получены ранее — некоторые из них одобрили ещё во время пандемии. Тогда застройщики выжидали из-за рыночной неопределённости.
Когда этот «резерв» исчезнет, давление на цены может усилиться ещё больше.
По мнению председателя совета директоров Skanska Residential Петра Михалека, улучшение ситуации возможно не раньше 2027 года — и только в связи с изменениями нового строительного закона и корректировками Метрополитного плана.
Дефицит копился десятилетиями
Проблема не возникла вчера. Даже в предыдущие двадцать лет объёмы строительства были недостаточными.
По данным девелопера Central Group, за последние два десятилетия дефицит жилья в Праге вырос почти на 100 тысяч квартир.
При этом спрос не снижается — наоборот, он растёт.
В Праге с января по декабрь было продано 7 800 квартир. Это больше, чем в рекордном 2021 году.
Высокий спрос наблюдается и в Brno. По данным девелопера Trikaya, за последние 12 месяцев там продано 1 405 новых квартир — это лучший показатель с 2016 года.
Что это значит для покупателей
Рынок оказался в парадоксальной ситуации: строят меньше, разрешений выдают меньше, а спрос продолжает расти.
Если система не ускорится и новые проекты не начнут запускаться активнее, давление на цены сохранится. А значит, вопрос доступности жилья для молодых семей и среднего класса останется одним из самых острых в стране.
Тенденция уже обозначена. Теперь главный вопрос — когда она развернётся.
